„Altbauten und Bauflächen in der Stadt Leipzig sind am
boomenden Immobilienmarkt weiter sehr stark nachgefragt!“
Die Zeiten hohen Leerstands und unsanierter Altbauten in Leipzig, in dessen östlich gelegenen Stadtteil Sellerhausen-Paunsdorf unser ganz aktuelles Denkmalobjekt (mehr Infos dazu hier: https://bit.ly/2YIYOaT) liegt, sind vorbei. Die Broschüre mit dem Titel „Netzwerk Leipziger Freiheit“ der Blauen Schriftenreihe des Dezernates Stadtentwicklung und Bau zieht eine Zwischenbilanz der Arbeit der von der Stadt ins Leben gerufenen gleichnamigen Initiative – mit ersten Resultaten und deren künftigen Zielen.
„Kooperatives und kostengünstiges Bauen hat auf dem Leipziger Wohnungsmarkt in den vergangenen 20 Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. In Zeiten der Schrumpfung boten der große unsanierte Altbaubestand und die hohen Leerstände Chancen für die Gründung selbstorganisierter Wohnprojekte“, schreibt dazu Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin und Beigeordnete für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig, in ihrem Vorwort.
Unter den veränderten Rahmenbedingungen mit steigenden Mieten und Bodenpreisen kämen die Qualitäten kooperativer Wohnprojekte noch stärker zum Tragen. Die wohnungspolitische Herausforderung bestehe heute darin, Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterzuentwickeln und adäquaten Wohnraum für alle hier Lebenden vorzuhalten.
In der Broschüre heißt es dann unter anderem: Die Leipziger Freiheit und Vielfalt ist in Zeiten des Wachstums kein Selbstläufer mehr. Die Situation des leicht verfügbaren Bodens hat sich mit dem rasanten Leipziger Bevölkerungswachstum deutlich geändert. Altbauten und Bauflächen sind am Immobilienmarkt weiter sehr stark nachgefragt.
Dass der Leipziger Wohnungsmarkt in die Phase der Marktanspannung eingetreten ist, darauf deuten viele Indikatoren. Infolge des starken Nachfrageanstiegs ging der Wohnungsleerstand bis Ende 2017 auf geschätzt vier Prozent zurück, wobei der marktaktive Leerstand auf unter zwei Prozent sank. Zwischen den Jahren 2013 bis 2017 nahm das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (Median) um etwa 14 Prozent zu, während die durchschnittliche Nettokaltmiete (Median) aller Angebote gemäß empirica-Preisdatenbank seit 2013 um 25 Prozent auf 6,59 Euro pro Quadratmeter (Median) gestiegen ist.
Weiterhin zeigt sich, dass die innerstädtische Mobilität bezogen auf die Wohnbevölkerung abnimmt, was ebenfalls als Indiz für einen sich anspannenden Wohnungsmarkt gedeutet werden kann. Die Quote der Umzüge innerhalb der Stadt Leipzig reduzierte sich 2017 gegenüber dem Vorjahr um einen Prozentpunkt auf 8,7 Prozent. Jährlich kommen ca. 1.700 Wohnungen (über alle Segmente) neu auf den Markt.
Der Mehrfamilienhausneubau gewinnt dabei zunehmend an Bedeutung. Gemessen an den formulierten künftigen Wohnungsbedarfen – unabhängig welches Marktsegment – ist dies zu wenig. Darüber hinaus entstehen im Neubau vornehmlich hochpreisige Mietwohnungsbauten mit Kaltmieten erfahrungsgemäß zwischen zehn und 13 Euro pro Quadratmeter.
Entsprechend liegt 2017 die Angebotsmiete für Wohnungen, die ab 2005 errichtet wurden, bei zehn Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 65 Prozent seit 2013. Der Immobilienverband IVD gibt als durchschnittliche Nettokaltmiete in Neubauten mit sehr gutem Wohnwert sogar 11,80 Euro pro Quadratmeter für 2017 an.
Auch wenn die Angebote des Leipziger Wohnungsmarktes nach Lagekriterien (Ortsteile, Mikrolage etc.), Bausubstanz oder Gebäudetypen (Gründerzeit, Großsiedlungsbestände etc.) differenziert zu betrachten sind und sich statistisch ein Einpendeln der durchschnittlichen Mietbelastungsquote auf 30 Prozent feststellen lässt, ist das Angebot an KdU-fähigen oder preiswerten Wohnungen deutlich rückläufig.
Dass der Leipziger Wohnungsmarkt für Investoren attraktiv ist, zeigt sich nicht notwendigerweise in der Entwicklung der Verkaufszahlen, wohl aber in der Entwicklung der Kaufpreise. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen (2017: 4.817) verharrt hingegen seit einigen Jahren auf einem sehr hohen Niveau.
Während beim Verkauf sanierter Altbauwohnungen, insbesondere im Erstverkauf (95 Prozent), Erwerber aus dem sonstigen Bundesgebiet dominieren, ist der Anteil der Leipziger beim Erstverkauf im Neubau (26 Prozent) deutlich höher. Dies lässt die Vermutung zu, dass Eigentumswohnungen im Altbaubestand maßgeblich als Kapitalanlage dienen. Dieser kurze Blick auf die Zahlen zum Leipziger Wohnungsmarkt veranschaulicht die hohe Dynamik auf dem Immobilienmarkt.
Weitere interessante Infos rund um den Leipziger Wohnmarkt gibt es in der Broschüre, die kostenfrei im Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Technisches Rathaus, Prager Straße 118, Haus C, 6. Zimmer C.6.035 sowie im Stadtplanungsamt, Neues Rathaus Zimmer 497, erhältlich ist (Fotos/Grafiken: Stadtverwaltung Leipzig/Andreas Schmidt, RMC – Rendite Management Concept GmbH).