Der Großraum zählt zu den attraktivsten in Bayern, bzw. Deutschland – Bautätigkeit
ist deutlich höher als in den meisten anderen kreisfreien Städten und Landkreisen
Die zentrale positive Botschaft: Regensburg, in dessen Norden sich unser aktuelles Neubauprojekt von drei Reihenhäusern befindet (mehr hier: https://bit.ly/3tXi1B0 und hier: https://bit.ly/3bwsm0s), wächst in Stadt und Land weiter. Die Bevölkerung wird von aktuell 153.100 auf 159.500 im Jahr 2035 ansteigen. Dasselbe gilt für den Landkreis, so der aktuelle Immobilien-Report 2020 der Sparkasse Regensburg.
Für den Landkreis wird eine Zunahme von 194.100 auf 207.300 im selben Betrachtungszeitraum prognostiziert. Die Zahl der städtischen Haushalte steigt demnach ebenfalls signifikant von 94.800 auf ca. 101.750 an und damit sogar stärker als die der Einwohner. Eine wachsende Bevölkerung ist immer der zentrale Treiber für einen wachsenden Wohnungsmarkt. Daneben liegt Regensburg mit seinen fast 1.000 Einzeldenkmälern und der einmaligen Lage an der Donau immer auf den vorderen Plätzen bei Städterankings. Auch die Lebensqualität ist somit überdurchschnittlich und trägt positiv zum Bevölkerungswachstum bei.
Daneben, so die Zusammenfassung der Sparkasse Regensburg, wirken zwei weitere wichtige Aspekte auf den lokalen Immobilienmarkt ein. Die Bevölkerung altert und der Bedarf an kleineren Wohneinheiten aufgrund der rückläufigen Haushaltsgrößen hält an. Aktuell setzt sich ein Haushalt in der Stadt Regensburg aus durchschnittlich 1,61 Personen zusammen, in den kommenden Jahren wird diese Rate weiter auf 1,57 Personen sinken.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Wirtschaft sind in jedem deutschen Teilmarkt relevant und können nicht ignoriert werden. Im Juni 2020 lag die Zahl der Arbeitslosen in der Stadt Regensburg bei 4.112 Personen, was einen Anstieg von 42,3 Prozent gegenüber Juni 2019 darstellt. Im Mai 2020 wurden 7.452 Personen von Unternehmen zur Kurzarbeit angezeigt. Dennoch wird es mittelfristig einen leichten Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um sieben Prozent auf rund 52.700 im Landkreis und um 3,7 Prozent auf 130.250 in der Stadt bis 2024 geben.
Die Bruttowertschöpfung lag in der Stadt Regensburg zuletzt bei 76.900 Euro pro Jahr, was im Vergleich zum Jahr 2012 einer Zunahme von rund 8.900 Euro entspricht. Auch die Kaufkraft in der Stadt Regensburg ist mit fast 26.500 Euro pro Jahr im Landesvergleich überdurchschnittlich und rangiert in Bayern auf Platz sechs.
Der Großraum Regensburg zählt auch weiterhin zu den attraktivsten in Bayern bzw. in Deutschland. Zusammen mit einer hohen Lebensqualität, den bisher starken wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Tourismusbranche sind hier optimale Grundlagen vorhanden, auch wenn pandemiebedingt insbesondere wirtschaftlich eine längere Phase der Entschleunigung auftreten sollte.
Exportlastige (Leit-)Betriebe und Tourismus waren der Motor für Regensburgs prosperierende Wirtschaft der letzten Jahre. Bereits 2007/2008 waren genau diese Bereiche auch der Grund für die höhere Anfälligkeit für globale Krisen. Regensburg ist aber auch eine Studierendenstadt. Somit darf deren Beitrag zur Wirtschaft allgemein und in Bezug auf den Immobilienmarkt nicht vernachlässigt werden. Im Sommersemester 2020 waren insgesamt 32.400 Studierende an den Regensburger Hochschulen eingeschrieben. Große Zuwächse sind hier generell nicht mehr zu erwarten, da Treiber wie der doppelte Abiturjahrgang in Bayern oder die Aussetzung der Wehrpflicht mittlerweile abgeklungen sind.
Die Bautätigkeit in Regensburg ist deutlich höher als in den meisten anderen kreisfreien Städten und Landkreisen Bayerns. In der Stadt betrug sie in den letzten zehn Jahren im Durchschnitt 1.069 Einheiten pro Jahr. Seit 2017 waren die Fertigstellungen rückläufig und umfassten im letzten Jahr nur 941 Einheiten. Gleichzeitig gibt es seit 2018 einen massiven Genehmigungsüberhang für Wohnungen in der Stadt. Für die Folgejahre kann somit eine deutliche Steigerung der Fertigstellungen prognostiziert werden.
Im Landkreis wurden in den letzten zehn Jahren im Schnitt 768 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt. Insbesondere in den letzten drei Jahren nahm die Bautätigkeit deutlich zu, was auf die steigende Zahl der neu errichteten Geschosswohnungen zurückzuführen ist. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen liegt im Landkreis mit 939 Einheiten 22,3 Prozent über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt.
In Bezug auf die Erschwinglichkeit wird Wohnraum in Regensburg immer teurer. Heute müssen für den Eigentumserwerb fast zwölf Jahreseinkommen aufgewendet werden. Im Vergleich dazu sind es im bayerischen Durchschnitt ca. acht Jahreseinkommen. Damit gehört Regensburg zu den teuersten Wohnlagen im Freistaat. Im Jahr 2018 bezahlte man in der Stadt für eine „standardisierte“ Immobilie „nur“ 11,3 Jahreseinkommen.
Die Preis-Ralley der vergangenen Jahre hat somit dazu geführt, dass sich die Preisentwicklung bei Immobilien immer mehr von der hinterherhinkenden Einkommensentwicklung der Haushalte entkoppelt hat. Trotz der etwas abflachenden Kurve in jüngster Zeit war hier auch im aktuellen Berichtszeitraum keine wirkliche Entspannung in Sicht.
Der Kaufpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung in der Stadt Regensburg liegt derzeit bei 5.500 Euro/qm – die Schallmauer von 5.000 Euro wurde klar durchbrochen – im Landkreis etwas günstiger bei 4.000 Euro/qm. Bei Bestandswohnungen müssen 4.200 Euro/qm (Stadt) bzw. 3.100 Euro/qm (Landkreis) bezahlt werden. Für die Stadt sind das damit 24 Prozent mehr als noch vor drei Jahren, eine stagnierende Tendenz sei noch nicht zu erkennen.
Des Weiteren schließt sich allmählich auch die Schere zwischen Stadt und Landkreis in Bezug auf die Preise. Die Nähe zu Regensburg wirkt sich auch auf die Angebotspreise im Umfeld aus. Die Mieten stiegen zuletzt nicht so stark wie die Kaufpreise, dennoch heben sich Regensburg und der Landkreis von anderen Städten und Landkreisen in Bayern ab.
Der Anteil der Kaltmiete am jährlichen Haushaltsnettoeinkommen beträgt 2019 26,2 Prozent in Regensburg – auch dies unterstreicht, dass die Leistbarkeitsgrenzen für den Durchschnittshaushalt erreicht und teilweise bereits überschritten sind. Im Landkreis hingegen sind es 20,5 Prozent. Der Wohnungsmarkt kommt in der Corona-Krise bisher verhältnismäßig glimpflich davon.
Die Baukostensteigerungen (18,4 Prozent seit 2015) und auch der allgemeine Nachfrageüberhang trugen zum weiteren Anstieg der Wohnungspreise bei. Der zentrale Preistreiber der vergangenen zehn Jahre war jedoch die Verteuerung der Baugrundstücke. Für Flächen, die sich für den Geschosswohnungsbau eignen, muss heute fast das Dreifache wie vor zehn Jahren bezahlt werden.
Das hohe Preisniveau in Regensburg schränkt die Erschwinglichkeit von Wohnraum ein. Auch ist der Pro-Kopf-Flächenverbrauch tendenziell leicht rückläufig mit aktuell 43 qm. Im Landkreis profitieren die Einwohner mit 51 qm von einer generell höheren Wohnfläche pro Kopf, die in den letzten Jahren gestiegen ist.
Diese Situation bewirkt, dass mehr und mehr Kaufinteressenten und junge Familien ins verkehrstechnisch gut erschlossene Umland des Regensburger Zentrums ausweichen. Nach wie vor sind vor allem Einfamilienhäuser gefragt, aber auch Wohnungen sind verstärkt von Interesse. Den ausführlichen Immobilien-Report der Sparkasse Regensburg gibt es hier: https://bit.ly/3hxxg14 (Fotos/Pläne: RMC – Rendite Management Concept GmbH).
Wir beraten Sie auch gerne persönlich! Ihr Kontakt zu uns: www.rmc-immobilien.de (Text/Fotos: RMC, Sparkasse Regensburg, Stadt Regensburg – Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, Regensburg Tourismus GmbH).