Werte gingen im Vergleich zu 2019 um 30 Prozent nach oben – Baubürgermeister
Stephan Kühn ordnet Entwicklung ein – Anlageimmobilien gewinnen an Bedeutung
Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden, in deren Ortsteil Übigau sich unser aktuelles Denkmalobjekt befindet (mehr hier: https://bit.ly/3eqb4SH und hier: https://youtu.be/ZOHBYh0znSs), hat Ende April die Bodenrichtwertkarte 2021 und den Grundstücksmarktbericht 2021 veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte spiegeln das Marktgeschehen der letzten zwei Jahre wider. Im Vergleich zu 2019 sind die Werte durchschnittlich um 30 Prozent angestiegen. Ein Anstieg der Bodenpreise lässt sich in allen deutschen Großstädten beobachten.
Warum steigen die Bodenpreise/Bodenrichtwerte?
Anlagen in Grundstücke, Immobilien und Wohnungen gewinnen bei einem großen Anlagevermögen und zugleich geringen Leitzinsen eine hohe Bedeutung. Professionelle Anleger wie z. B. Fonds, Krankenkassen, Versicherungen sind auf der Suche nach sicheren Anlagen für ihr umfangreiches Finanzvermögen. Projektentwickler und Bauwirtschaft reagieren auf diese Nachfrage und suchen nach geeigneten Immobilien und Projekten. Dabei drängen zunehmend national und international agierende Immobilienunternehmen und Projektentwickler von den Metropolen in die Großstädte mit Wachstumspotenzialen. Auch in Dresden und Leipzig findet dies statt.
Wo steht Dresden?
Baubürgermeister Stephan Kühn: „Ein Vergleich der Bodenpreise in Dresden mit denen in anderen Großstädten der Bundesrepublik zeigt, dass Dresden noch weit unter dem Niveau in westdeutschen Städten liegt. Deshalb werden Grundstücke und Immobilien als bezahlbare, lukrative Anlage mit Potenzial für Wertsteigerung angesehen. Wir nehmen einen Konkurrenz- und Preiskampf um Grundstücke wahr, bei dem die überregional agierenden Unternehmen bereit sind, auch deutlich höhere Preise zu bezahlen. Das zeigt die Herausforderung, vor der wir in der Stadtentwicklung stehen.“ Ein großes Interesse besteht an hochwertigen Projekten des Wohnungsneubaus und -umbaus, da diese als sichere Geldanlage verkauft werden können. Bauprojekte werden häufig sogar noch vor der Fertigstellung von den Projektentwicklern an Anlegerfirmen veräußert – sogenannte „Forward Deals“.
Ferner werden Bauprojekte in der Entwicklungsphase zwischen Ersterwerb und Fertigstellung mehrfach verkauft. Die Projekte werden dabei planerisch weiterentwickelt, so dass damit eine Wertsteigerung der Grundstücke einhergeht. Mit einer Veräußerung lassen sich Gewinne erzielen. „Wird dieses ‚Zwischenerwerbermodell‘ zur Strategie, tritt bisweilen die Qualität der städtebaulichen Planung und architektonischen Einbindung in den Hintergrund, da das Projekt gar nicht bis zur Fertigstellung gedacht wird“, bedauert der Baubürgermeister den Verlust an Baukultur.
Kann die Stadt die Bodenwertsteigerung beeinflussen?
„Politik und Verwaltung haben nur dann einen Einfluss auf den Bodenmarkt, wenn die Stadt selbst einen relevanten Anteil an Grundstücken besitzt. Dafür muss man langfristig denken und die kommunale Bodenpolitik daraufhin ausrichten“, erläutert Stephan Kühn. Dresden hat damit begonnen: Kommunale Wohnungsbaugrundstücke werden nicht mehr veräußert, sondern an die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden“ (WiD) übertragen. „Um weitere Schritte zu gehen, erarbeitet das Amt für Hochbau und Immobilien ein strategisches Flächenerwerbs- und Entwicklungskonzept. Dieses werden wir dem Stadtrat in der zweiten Jahreshälfte 2021 vorlegen.
Im Rahmen einer nachhaltigen Bodenpolitik sollte die Stadt aktiv Flächen ankaufen, diese an die WiD für den Bau bezahlbarer Wohnungen übertragen oder über Konzeptausschreibungen privaten Bauherrengemeinschaften zur Eigennutzung überlassen. Für öffentliche Bedarfe soll eine Flächenreserve aufgebaut werden. Deshalb werbe ich beim Stadtrat dafür, angemessene Ressourcen zur Verfügung stellen, damit wir strategisch agieren können“, erläutert Stephan Kühn seinen Ansatz.
Kann die Stadt über das Kooperative Baulandmodell strategisch handeln?
Die Folgen einer stetigen Bodenpreissteigerung wirken mittelbar auf die Mieten für gewerbliche und auch wohnbauliche Projekte. Je mehr für den Baugrund bezahlt werden muss, desto höher sind die Mieterwartungen. „Dank des Kooperativen Baulandmodells kann das Stadtplanungsamt aktuell bis zu 30 Prozent mietpreisgebundenen Wohnungsbau vereinbaren, die bei neuen Baugebieten mithilfe der Fördermittel des Freistaates Sachsen von den Bauträgern realisiert werden. Damit schaffen wir bezahlbaren Wohnraum für alle Dresdnerinnen und Dresdner, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben“, stellt der Baubürgermeister fest.
Infolge der seit 20. März 2021 geltenden neuen Einkommensgrenzenverordnung des Freistaates Sachsen erhöht sich der Kreis der Anspruchsberechtigten für einen Wohnberechtigungsschein. „Die Einkommensgrenzen sind deutlich erhöht. Sie gelten jetzt für rund ein Drittel aller Dresdner Mieterhaushalte. Für diese Mietergruppe wurde es besonders in den letzten Jahren spürbar schwieriger, am freien Wohnungsmarkt mit steigenden Mieten eine Wohnung in Dresden zu finden. Das sagt überdeutlich aus, dass wir das Kooperative Baulandmodell gezielt einsetzen müssen“, so Kühn weiter.
Weist die Stadt zu wenig Bauland aus?
Der Flächennutzungsplan von 2020 bildet die Grundlage für eine ausreichende Baulandbereitstellung über einen Zeitraum der kommenden 10 bis 15 Jahre. Auf den für Wohnungsbau bestimmten Flächen kann die bis 2035 erwartete Entwicklung der Einwohner und Haushalte zu mehr als 160 Prozent gedeckt werden. Da in der jüngsten Einwohnerprognose ein geringeres Wachstum ermittelt wird, erhöht sich der Deckungsgrad sogar. Damit die ausgewiesenen Flächen als Baulandangebote auf dem Immobilienmarkt wirksam werden können, werden sie über Bebauungspläne und Erschließungsmaßnahmen zu Baugrundstücken entwickelt.
Dies geschieht derzeit vielerorts, häufig in Kooperation mit privaten Bauträgern. „Würde die Stadt Flächen über den Bedarf hinaus ausweisen, bedeutet dies nicht automatisch, dass damit die Steigerung der Bodenpreise gestoppt wird oder die Preise sogar wieder sinken“, erläutert Baubürgermeister Stephan Kühn. „Unter dem aktuellen Nachfragedruck würde dies eher dazu führen, dass sich Immobilienunternehmen diese Flächen jetzt sichern – auch ohne konkrete Entwicklungsabsicht, sondern lediglich als spekulative Anlage, als Wette auf weiter steigende Preise“, so Kühn weiter (Fotos: Stadtverwaltung Dresden, Dresden Marketing – Sven Döring/RMC – Rendite Management Concept GmbH).