Vorschriften des Gesetzes nicht mit dem Grundgesetzt vereinbar – Der
Senat beschließt schnelle und unbürokratische Hilfe für die Betroffenen
Seit mehr als einem Jahr hat der Senat den Anstieg der Mieten in der Hauptstadt Berlin, in dessen westlichen Bezirk Spandau sich unser aktuelles Denkmalprojekt „Grünes Gewölbe – Haus 3“ befindet (mehr: https://bit.ly/2RIwrHI), mit dem Mietendeckel gedrückt. Es war ein bundesweit einmaliges Gesetz, das Kritiker für verfassungswidrig gehalten hatten, und das nun Mitte April vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde.
Das Urteil gilt auch rückwirkend. Damit können die Vermieter in Berlin nun die Beträge, die wegen des Deckels eingespart wurden, zurückfordern. Der Berliner Senat hatte wegen der verschiedenen Klagen schon bei der Einführung des Deckels angemahnt, die eingesparte Miete zur Seite zu legen. Eine Umfrage der Sparkasse ergab jedoch kürzlich, dass diesem Rat gerade einmal die Hälfte der betroffenen Mieter gefolgt ist. In Härtefällen, „wenn man sich die Miete vom Kühlschrank absparen muss“, werde der Senat nun helfen, verkündete Bausenator Sebastian Scheel. Das sei „eine Frage von politischem Anstand“.
Das andere praktische Problem ist, dass die Mieten nun wieder steigen werden. Vermutlich sogar kräftig. Denn selbst die Kritiker des Deckels mussten einräumen, dass der die Mieten zumindest bei den 1,5 Millionen betroffenen Wohnung wirksam begrenzt hat. In den Jahren zuvor waren die Mieten in Berlin so drastisch gestiegen wie in keiner anderen deutschen Metropole, selbst in Hamburg oder München nicht. Zugleich verdienen die Berliner im Schnitt jedoch weit weniger als die Menschen andernorts, gut die Hälfte der Einwohner ist abhängig von staatlicher Hilfe.
Kevin Kühnert, stellvertretender Bundesvorsitzender der SPD und Mitglied im Berliner Landesverband, fordert deshalb nun als Konsequenz aus dem Urteil einen Mietenstopp in allen angespannten Wohnlagen. Franziska Giffey, Bundesfamilienministerin und Bürgermeisterkandidatin der SPD, betonte zudem, dass es schlicht an Wohnraum fehle: „Der Neubau von Wohnungen ist jetzt um so wichtiger.“
So ist es wenig erstaunlich, dass die Immobilienwirtschaft das Urteil des Bundesverfassungsgerichts feiert. „Das ist die maximale Niederlage für den Berliner Senat“, sagte „Haus & Grund“-Präsident Kai Warnecke. Doch nicht nur Berlins Grundbesitzer fühlen sich bestärkt, sondern auch die, die eher wenig besitzen. „Das ist ein Pyrrhussieg für die Immobilienwirtschaft“, sagt Rouzbeh Taheri. Er ist einer Köpfe hinter der Bewegung „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen“, die derzeit Unterschriften für einen Volksentscheid dazu im September sammelt.
Kurzer Rückblick: Am 15. April entschied der 2. Senat des Gerichtes, dass die Vorschriften des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und daher nichtig sind. Diese Entscheidung beruht auf einer Normenkontrolle mehrerer Abgeordneter der Bundestagsfraktionen der CDU/CSU und der FDP sowie auf zwei Vorlagen des Landgerichts Berlin und des Amtsgerichts Mitte.
Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts sind die Regelungen des MietenWoG Bln dem zivilrechtlichen Mietrecht zuzuordnen und unterfallen somit dem bürgerlichen Recht, für welches der Bundesgesetzgeber durch die Vorschriften der §§ 556 bis 561 BGB bereits abschließend von seiner Gesetzgebungskompetenz nach Art. 74 Absatz 1 Nummer 1 GG Gebrauch gemacht hat. Eine Gesetzgebungskompetenz der Länder ist daher nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts gesperrt.
Dazu Scheel: „Das Bundesverfassungsgericht hat dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht abgesprochen. Damit ist der Weg einer landesrechtlichen Mietpreisregulierung versperrt. Wir hatten mit dem Mietendeckel Neuland betreten und mit einer anderen Entscheidung gerechnet.“
Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sind die Vorschriften des MietenWoG Bln ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens nichtig. Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermieterinnen und Vermietern auf Grundlage des BGB vereinbarten Mieten zu entrichten und ggf. auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben.
In seiner Sitzung in dieser Woche beschloss der Berliner Senat nun, den betroffenen rund 40.000 Mieterinnen und Mietern tatkräftig zu unterstützen. Im Rahmen des Leistungsrechts nach SGB II, XII und AsylbLG werden demnach rechtmäßige Nachforderungsansprüche der Vermieter vom zuständigen Amt grundsätzlich übernommen. Leistungsempfangende sollten sich schnellstmöglich an das zuständige Amt wenden, um eine Änderung und Nachzahlung der Mietzahlungen in die Wege zu leiten.
Auch Bezieherinnen und Bezieher von Wohngeld sollten kurzfristig einen Änderungsantrag an das zuständige Bezirksamt stellen, um zu prüfen, ob die Nachforderungen der im Rahmen des Wohngeldbezuges übernommen werden können. Für alle anderen Mieterinnen und Mieter, die mit einem Nachzahlungsanspruch ihres Vermieters konfrontiert sind, diesen aber nicht aus eigener Kraft innerhalb des geforderten Zeitrahmens leisten können, hat der Senat sich auf eine schnelle und pragmatische Unterstützung verständigt.
Er wird die Investitionsbank Berlin (IBB) mit der Auszahlung der Darlehen beauftragen. Jenen Mieterinnen und Mietern, die weder Transferleistungsbeziehende noch Wohngeldempfänger sind und die „eingesparten“ Mietzahlungen nicht zurückgelegt haben, wird damit die Möglichkeit einer Überbrückungshilfe eröffnet.
Anspruchsberechtigt sind alle Haushalte, deren Einkommen bis zu 280 Prozent der Bundeseinkommensgrenze beträgt. Die jährliche Bundeseinkommensgrenze für einen Einpersonenhaushalt beträgt gegenwärtig 12.000 Euro jährlich. Für den Berliner Sicherungsfonds für Mietzahlungen sind somit Einpersonenhaushalte mit einem Einkommen von bis zu 33.600 Euro jährlich anspruchsberechtigt.
Angesichts der unverzüglichen Handlungsnotwendigkeit soll die Sicher-Wohnen-Hilfe der IBB unbürokratisch sein und schnellstmöglich die Zahlungen zur Sicherung der Liquidität sicherstellen. Die Darlehen der IBB sind im Regelfall zurückzuzahlen und werden zinslos ausgereicht. Sollten Mieterinnen und Mieter unverschuldet nicht in der Lage sein, das Geld ganz oder teilweise zurückzahlen zu können, kann das Darlehen in einen Zuschuss umgewandelt und auf dessen Rückzahlung (teilweise) verzichtet werden.
In allen Fällen, in denen die Miete auf Grundlage des MietenWoG Bin abgesenkt wurde, ein Mietvertrag mit einer sog. Schattenmiete neu abgeschlossen oder ein Mieterhöhungsverlangen in einem bestehenden Mietvertrag aufgrund des MietenWoG nicht wirksam wurde, ist unverzügliches Handeln der Mieterinnen und Mieter erforderlich. Um keinen ordentlichen oder außerordentlichen Kündigungsgrund zu liefern, ist eine schnellstmögliche Nachzahlung vorzunehmen. Ein solcher Mietrückstand tritt schon dann ein, wenn zwei Monatsraten nicht gezahlt werden oder ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete eingetreten ist.
Mieterinnen und Mieter sind weiterhin aufgefordert, die Modalitäten einer Nachzahlung mit ihrem Vermieter zu vereinbaren. Sollte es zu keiner Vereinbarung kommen, sind diese von sich aus verpflichtet, mit der nächsten Monatszahlung der Miete den Differenzbetrag auszugleichen. Ob sog. Schattenmieten wirksam vereinbart wurden, sollte bei einer der kostenlosen bezirklichen Mieterberatungsstellen oder beim Mieterverein geprüft werden.
Scheel dazu: „Mit der Sicher-Wohnen-Hilfe für Mietzahlungen unterstützt der Berliner Senat Mieterinnen und Mieter, die nach der Nichtigkeit des MietenWoG mit einer Nachzahlungsforderung ihres Vermieters konfrontiert sind. Durch die unbürokratischen Überbrückungshilfen wird sichergestellt, dass auch in jenen Fällen, in denen sie kein Geld zurückgelegt haben, niemand mit der Kündigung der Wohnung rechnen muss (Text: Stadt Berlin – Fotos/Grafiken: RMC).“