Immobilienstandort besitzt Potenzial zur nachhaltigen Bewältigung der Corona-Krise – Angebot und Nachfrage bleiben ungebrochen
„Der Immobilienstandort Hannover beweist, dass er das Potenzial hat, die Corona-Krise nachhaltig bewältigen zu können“ – so lautet kurz umrissen der Grundtenor des aktuellen Immobilienmarktberichtes 2021 der Wirtschaftsförderung der niedersächsischen Landeshauptstadt Hannover. In deren Landkreis Nienburg/Weser befindet sich in der Stadt Bad Rehburg-Loccum unser aktuelles Denkmalobjekt (mehr: https://bit.ly/3roOm5R).
Dabei wird klar zum Ausdruck gebracht, dass die Region Hannover mit ihren 1,155 Millionen Einwohner*innen (Stand: April 2020) innovativer Industriestandort, Dienstleistungsmetropole und Logistikdrehscheibe für nationale und internationale Märkte ist. Die positive Entwicklung der regionalen Wirtschaft vor der Krise hatte in den letzten Jahren eine nachhaltige Nachfrage nach Immobilien in allen Teilmärkten mit sich gebracht und die Position Hannovers als bedeutendster Standort nach den sieben großen A-Städten in Deutschland gefestigt und sogar ausgebaut. Hannover hat dabei zunehmend attraktivere Investmentchancen geboten und Investoren angezogen, die in werthaltige Standorte investieren wollen.
Nach dem Rekordjahr 2019 sah der Start zum Beispiel beim Investmentmarkt im ersten Quartal 2020 zunächst vielversprechend aus. Im zweiten und dritten Quartal brachen das Marktgeschehen und damit auch der Immobilieninvestmentmarkt in der Region Hannover jedoch deutlich ein. Mit rund 785 Millionen Euro lag das Investmentvolumen 2020 am Ende aber sogar leicht oberhalb des langjährigen Mittels von rund 780 Millionen Euro/Jahr, das allerdings maßgeblich durch die sehr starken Jahre 2018 und 2019 geprägt ist.
Die Krise hat mit dem Einzelhandels-, dem Hotel- und zuletzt auch dem Büromarkt drei der vier wesentlichen gewerblichen Assetklassen besonders stark beeinflusst. Daher ist das Ergebnis als vergleichsweise hoch zu bewerten und unterstreicht die grundsätzliche Stabilität des hannoverschen Immobilienmarkts. Zum insgesamt noch befriedigenden Gesamtergebnis trägt vor allem ein starkes viertes Quartal bei.
Das erste Halbjahr 2021 in der Region Hannover ist zunächst vergleichsweise verhalten gestartet. Bislang konnten Investments in Höhe von rund 250 Millionen Euro verzeichnet werden, der tatsächliche Wert dürfte etwas darüber liegen. Denn üblicherweise kommen im Verlauf des Jahres noch Nachmeldungen zu Transaktionen aus dem ersten Halbjahr hinzu. Größte bekannte Einzeltransaktion des Jahres ist bislang der Ankauf eines Logistikprojekts durch einen Projektentwickler mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über 50 Millionen Euro im Südosten der Region Hannover.
Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Hannover ist hingegen von regionalen Anbietern und der Nachfrage der privaten Haushalte geprägt. Das Bevölkerungswachstum in der Landeshauptstadt und in den angrenzenden Kommunen führte in den letzten Jahren zu einer steigenden Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. Gleichzeitig wurden in Stadt und Umland nicht ausreichend Wohnungen fertig gestellt, so dass aktuell und perspektivisch weiterhin ein erheblicher Bedarf an neuem Wohnraum besteht.
Die Corona-Krise führt aktuell nicht zu einer Dämpfung der Nachfrage und einem Rückgang der Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt, eher ist ein gestiegenes Interesse an Wohnraum zu beobachten. Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich somit krisenfest und unbeeindruckt von den Auswirkungen der Pandemie. Die kurze Corona-Flaute zu Beginn des ersten Lockdowns war vermutlich eher einer allgemeinen abwartenden Haltung und anfänglichen Unsicherheit geschuldet.
Angebot und Bedarf an Wohnimmobilien sind derzeit ungebrochen. Kaufpreise, Mieten und Renditevervielfacher sind stabil bis steigend. Die größte Herausforderung der nächsten Jahre bleibt nach wie vor, die Nachfrage nach Wohnraum über alle Angebotssegmente und Preisklassen bedienen zu können. Aktuell ist kein negativer Einfluss der Pandemie auf die laufenden und geplanten Projekte zu erkennen.
In Bezug auf die Angebotsqualitäten bemerken die Wohnbauunternehmen vor allem ein erhöhtes Augenmerk auf optimale digitale Infrastrukturen und eine gute Erreichbarkeit des Wohnortes auch zu Fuß und mit dem Fahrrad. Ebenso spielt der erhöhte Platzbedarf für das Arbeiten zuhause bei der Wohnraumentscheidung eine stärkere Rolle. Wohnen in der Nähe des Arbeitsplatzes verliert hingegen aus der Sicht der Marktakteure an Bedeutung.
Um den ungebrochenen Bedarf an preiswertem bzw. gefördertem Wohnraum zu decken, sehen die regionalen Akteure perspektivisch Handlungsbedarf. Der Spielraum für Preissteigerungen für freifinanzierte Wohnungen ist aus Sicht der Projektentwickler und Wohnungsbauunternehmen nahezu ausgeschöpft. Das stellt die Unternehmen zunehmend vor Probleme, denn bislang war es gängige Praxis, Projektentwicklungen im Wohnungsbau über die Querfinanzierung zwischen öffentlich geförderten und freifinanzierten Vorhaben zu ermöglichen.
Die Region Hannover hat vor diesem Hintergrund zur Jahresmitte 2021 ihr Wohnbauförderprogramm grundlegend angepasst, die Landeshauptstadt Hannover hat ihre erfolgreiche Wohnungsbauoffensive in Zusammenarbeit mit der lokalen Wohnbauwirtschaft um zwei weitere Jahre verlängert.
Zusammenfassend gilt: Hannover wird seit Jahren als starker Wirtschaftsraum in Deutschland wahrgenommen. „Trotz aller Schwierigkeiten in den vergangenen anderthalb Jahren bleibt die Region Hannover ein nachgefragter Entwicklungs- und Investitionsstandort. Damit das so bleibt, müssen wir gemeinsam neue und spannende Akzente in Feldern wie Technologie, Tourismus und Einzelhandel setzen“, fordert Ulf-Birger Franz, Wirtschaftsdezernent der Region Hannover. „Davon profitiert mittel- und langfristig auch die Immobilienwirtschaft.“
Lichtblicke gibt es also in allen Teilmärkten. In den großen Wohnbaugebieten Kronsrode und Wasserstadt Limmer drehen sich dutzende Kräne. Mehrere Hotels haben noch während der Krise eröffnet oder befinden sich in Fertigstellung, zum Beispiel das „me and all Hotel“ am Aegidientorplatz oder „Motel One“ gegenüber der Oper. Am Ende der Podbi ist mit dem „H3ö“ ein Büroquartier geplant, bei dem eines der Gebäude komplett aus Holz entstehen wird.
Große kombinierte Logistik- und Industrieflächenprojekte wie der VGP Park in Laatzen zeigen einmal mehr, dass die Logistikwirtschaft einen entscheidenden Beitrag zur Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen leistet. Und Einzelhandelsformate wie VAUND in der Georgstraße weisen den Weg in die Zukunft eines innovativen Handels in der City. Eine Vielzahl von weiteren Projekten belegt, dass Hannover nach wie vor im Fokus von Projektenwicklern und Investoren steht, die ihre Ideen am Markt erfolgreich platzieren.
„Die oft beschworene Resilienz des Standorts wurde in den vergangenen Monaten deutlich sichtbar: Der Immobilienstandort Hannover hat in allen Teilmärkten das Potenzial, die Krise langfristig bewältigen zu können“, so die Leiterin des Fachbereichs Wirtschaft der Landeshauptstadt Hannover, Kay de Cassan.
Optimistisch ist auch Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter des auf Immobilien spezialisierten Analysebüros „bulwiengesa“. Er ist sich im deutschen Standortvergleich sicher: „Am Ende des Corona-Tunnels werden wir am Standort Hannover mehr Licht als Schatten sehen. Alle relevanten Marktakteure finden in der Region Hannover auch weiterhin einen starken Wirtschaftsraum.“
Ein kurzer Rückblick zur Region Hannover, die ein Kommunalverband besonderer Art in Niedersachsen ist: Die bevölkerungsreichsten Städte sind Hannover, Garbsen und Langenhagen, die flächengrößte Stadt ist Neustadt am Rübenberge – eine der flächengrößten Gemeinden in ganz Deutschland. Die Region Hannover ist Teil der Metropolregion „Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg“.
Die Region liegt im Übergangsgebiet der Landschaftsräume Lüneburger Heide und Mittelgebirge. Im Westen liegt das Steinhuder Meer als größter Binnensee Niedersachsens, umgeben von großflächigen Mooren, im Südwesten befindet sich das leicht hügelige Calenberger Land vor dem Übergang zu den Mittelgebirgen.
Die Mittelgebirgsschwelle wird im Südwesten durch die Gebirgszüge Deister und Osterwald um die Städte Barsinghausen und Springe erreicht. Der Südosten hat Anteil an den fruchtbaren Ackerböden der Hildesheimer Börde. Im Zentrum der Region liegt Niedersachsens Landeshauptstadt Hannover mit über 530.000 Einwohnern. Höchste Erhebung in der Region ist der Bröhn (405 Meter ü. NN) im Deister.
Die Region Hannover wurde zum 1. November 2001 aus den Kommunen des bisherigen Landkreises Hannover und der bisher kreisfreien Stadt Hannover gebildet, zugleich wurden der Landkreis Hannover und der Kommunalverband Großraum Hannover aufgelöst. Die Region Hannover übernahm auch Aufgaben der damaligen Bezirksregierung.
In der Region Hannover haben verschiedene große Firmen ihren Haupt- oder Deutschlandsitz wie Swiss Life Select (ehemals AWD), Bahlsen, Continental, Deutsche Messe AG, Heinz von Heiden GmbH Massivhäuser, Komatsu Hanomag, Kaufmännische Krankenkasse – KKH, Kind Hörgeräte, Konica Minolta, Norddeutsche Landesbank, Ricoh, Rossmann, Sennheiser, Talanx, TUI, Johnson Controls (ehemals Varta AG) und Volkswagen Nutzfahrzeuge. In Trägerschaft der Region befindet sich der Krankenhausverbund Klinikum Region Hannover sowie der öffentlichen Berufsbildenden Schulen, von denen sich zwölf in der Stadt Hannover und drei außerhalb in Burgdorf, Neustadt und Springe befinden. Außerdem ist die Region Träger der öffentlichen Förderschulen.
Alles Voraussetzungen damit auch im Jahr 2020 die Bevölkerungszahl in Niedersachsen um 9.813 oder 0,12 Prozent auf 8.003.421 Anstieg. Wie das Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN) mitteilt, fiel die Zunahme damit etwas geringer aus als im Jahr 2019 (+11.160 Personen). Das Geburtendefizit (-22.861 Personen) wurde durch einen Wanderungsgewinn (+34.293 Personen) mehr als ausgeglichen. Von den Einwohner*innen waren 16,7 Prozent (1.337.487 Personen) unter 18 Jahre alt, darunter 11,1 Prozent (886.018 Personen) auch unter 12 Jahre, 29,4 Prozent (2.350.540 Personen) waren 60 Jahre alt oder älter.
Auf der Ebene der kreisfreien Städte und Landkreise verlief demnach die Bevölkerungsentwicklung 2020 erneut relativ unterschiedlich: Die höchsten Zunahmen der Bevölkerungszahlen wurden für die Landkreise Cloppenburg (+1,14 Prozent), Wittmund (+0,80 Prozent), Peine (+0,77 Prozent), Ammerland (+0,63 Prozent) sowie Osterholz, Harburg und Vechta (jeweils +0,62 Prozent) registriert.
Erfreulich ist auch, dass Niedersachsens Wirtschaftsleistung im ersten Halbjahr 2021 eine deutliche Erholung erlebte. So wuchs das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Niedersachsen im besagten Zeitraum preisbereinigt um 3,9 Prozent. Im ersten Halbjahr 2020 führten die unmittelbaren und mittelbaren Auswirkungen der Pandemie zu einer dramatischen Abnahme der Wirtschaftsleistung von 7,9 Prozent.
Doch inzwischen befindet sich die niedersächsische Wirtschaft im Aufholprozess. Insbesondere das verarbeitende Gewerbe geht dabei voran: Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Vorjahres stieg der Umsatz hier um gut 19 Prozent. Die Ausfuhren und Einfuhren des Landes lagen um fast 19 Prozent beziehungsweise fast 23 Prozent über Vorjahresniveau. Einzel- und Großhandel hielten das letztjährige Umsatzniveau (real).
Das Bauhauptgewerbe konnte die Entwicklung des letzten Jahres nicht stabilisieren, hier fiel der Umsatz im ersten Halbjahr 2021 um 2 Prozent. Allerdings war das Bauhauptgewerbe von der Pandemie auch deutlich weniger in Mitleidenschaft gezogen worden als andere Branchen. Die oben genannten Zahlen beschreiben die reale Entwicklung im ersten Halbjahr 2021 bezogen auf das Preisniveau des Jahres 2020. Im ersten Halbjahr 2021 lag das nominale BIP-Wachstum Niedersachsens ohne Berücksichtigung der Preisentwicklung bei 5,2 Prozent. Der entsprechende Bundesdurchschnitt war mit 4,4 Prozent geringer.
Im Juli 2021 verbuchten die niedersächsischen Beherbergungsbetriebe weiter ansteigende Gäste- und Übernachtungszahlen. So kamen annähernd 1,4 Millionen Gäste nach Niedersachsen. Dies entspricht einer Zunahme von 10,2 Prozent gegenüber dem Juli 2020. Insgesamt wurden im Juli dieses Jahres nahezu 5,3 Millionen Übernachtungen gemeldet. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs um 8,6 Prozent. Die absolut meisten Übernachtungen entfielen mit über 1,3 Millionen im Juli 2021 auf das Reisegebiet Nordseeküste (+4,8 Prozent), gefolgt von der Lüneburger Heide mit gut 883.000 Übernachtungen (+8,9 Prozent). An der Nordseeküste wurde im Juli insgesamt fast ein Viertel aller Übernachtungen gebucht (24,9 Prozent).
Eine grundsätzlich positive Entwicklung der aktuellen Gesamt-Konjunktur Niedersachsens zeigt die direkte Gegenüberstellung zum „Vor-Corona-Jahr“ 2019. Ein Vergleich der durchschnittlichen Aufträge der letzten drei Monate (Juni bis August) von 2021 mit dem entsprechenden Zeitraum im Jahr 2019 zeigt folgende Veränderungsraten: Insgesamt erreichten die Bestellungen 2021 ein durchschnittliches Plus von 25 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019. (Text/Fotos: RMC, Stadt Hannover, Region Hannover, Wikipedia, Landesamt für Statistik Niedersachsen, Stadt Bad Rehburg-Loccum).