Leipzig gehört weiterhin zu den wachstumsstärksten Städten Deutschlands – Neuer Wohnraum wird dringend benötigt – Hohe Wohnmarkt-Dynamik in Sellerhausen-Stünz
Die Zahlen des Informationssystems (LIS) der Stadt Leipzig (https://statistik.leipzig.de), in deren Bezirk Ost sich unser aktuelles Denkmalobjekt in der Ostheimstraße 5a und b befindet (https://bit.ly/3UsaSY3; https://bit.ly/3BSfU8U), sprechen eine deutliche Sprache: Demnach ist die Bevölkerung im Stadtteil Sellerhausen-Stünz seit 2011 um über 25 Prozent gestiegen, gleichzeitig ist das Durchschnittsalter um rund fünf Jahre gesunken und 96 Prozent der dort wohnenden Bevölkerung lebt vom eigenen Einkommen.
In Leipzig selbst wird seit einigen Jahren viel gebaut, ein aufstrebendes Viertel löst das vorhergehende ab. Nicht umsonst wird die Stadt oftmals als das „neue Berlin“ tituliert. Warum das so ist, wird vor allem auch in der Vielfalt der Leipziger Bezirke deutlich. So ist die Sachsenmetropole Heimat unterschiedlichster Menschen und hat für jedes Lebenskonzept das passende Viertel parat.
Urban und erschlossen im Westen, idyllisch und grün im Osten: Leipzig-Ost ist das ideale Wohngebiet. Eine Einschätzung, die auch die BNP Paribas Real Estate Holding GmbH aus Düsseldorf (https://www.realestate.bnpparibas.de/) in ihrem aktuellen City Report 2022 teilt. Sie schreibt dabei sogar: „Der Mix aus einer florierenden kulturellen Szene und der prosperierenden Wirtschaft wirkt wie ein Magnet auf junge Menschen. Kein Wunder also, dass Leipzig nach wie vor zu den wachstumsstärksten Städten Deutschlands zählt.“ Um genau zu sein belegt Leipzig in diesem Bereich in den neuen Bundesländern sogar Rang 1.
Die Messe- und Universitätsstadt Leipzig laut BNP somit zählt zu den dynamischsten Standorten Deutschlands. Eine sinkende Arbeitslosenquote, die deutlich unterhalb des Durchschnitts der neuen Bundesländer liegt, sowie ein ausgesprochen hohes Bevölkerungswachstum belegen die wachsende Attraktivität der Stadt.
Entsprechend hat sich allerdings auch die Situation auf dem Wohnungsmarkt der sächsischen Metropole entwickelt. Die konstant hohe Zuwanderung sorgt seit Jahren für viel Bewegung am Markt. Das einst sehr breite Angebot ist nach und nach einem spürbaren Nachfrageüberhang gewichen, der die Leerstandsquote auf mittlerweile unter drei Prozent gedrückt hat.
In der Konsequenz wird neuer Wohnraum dringend benötigt, was auch viele Entwickler erkannt haben. So steigt die Zahl der Baugenehmigungen seit Jahren kontinuierlich an und lag zuletzt bei rund 3.800 Einheiten. Gegenüber 2014 entspricht dies einer Vervierfachung. Analog hierzu weisen auch die Fertigstellungen einen deutlichen Trend nach oben auf, sodass 2020 mit fast 2.900 Einheiten ein neuer Rekord aufgestellt wurde. Den seit 2014 fertiggestellten Wohnungen steht allerdings im selben Zeitraum ein Plus von mehr als 37.000 Haushalten gegenüber.
Vor dem Hintergrund dieser Wachstumsdynamik verwundert es nicht, dass bereits zahlreiche neue Wohnungsbauprojekte in der Planung sind. Der letzte Monitoring-Bericht der Stadt spricht von mindestens 12.000 geplanten Wohneinheiten. Zu den prominenten Beispielen zählen der Eutritzscher Freiladebahnhof mit ca. 2.100 Wohneinheiten sowie der Bayerische Bahnhof mit ca. 1.300 Wohneinheiten.
Ein wichtiger Standortvorteil, so die BNP weiter, für Leipzig stellt das im Vergleich zu anderen Großstädten immer noch relativ moderate Mietpreisniveau dar. Allerdings lag das Wachstum zwischen 2014 und 2021 bei einem Plus von 39 Prozent. Damit rangiert Leipzig im bundesweiten Vergleich der Großstädte auf einem der Spitzenplätze und wird lediglich von Berlin deutlich übertroffen. Bei weiterhin sinkender Leerstandsquote ist nicht auszuschließen, dass sich das Mietpreiswachstum der sächsischen Metropole in den kommenden Jahren sogar noch etwas beschleunigen könnte.
Der Preisunterschied zwischen den einzelnen Lagequalitäten fällt dagegen vergleichsweise niedrig aus. So liegt die aktuelle Angebotsmiete mit rund 8,50 Euro/Quadratmeter im Mittel in sehr guter Lage nur knapp zwei Euro über der in einfacher Lage. Die größte Mietpreisdynamik weist die gute Lage mit einem Zuwachs von einem Plus von 55 Prozent zwischen 2014 und 2021 auf, was laut BNP „als deutliches Zeichen für eine Aufholbewegung zu werten ist“.
Ein besonders knappes Angebot verzeichnet aktuell das Segment der familiengeeigneten Wohnungen mit mindestens vier Zimmern. Da diese zum einen rar und zum anderen zumeist in Vorkriegsaltbauten zu finden sind, werden für sie entsprechend im Mittel deutlich höhere Mieten aufgerufen als beispielsweise im Drei-Zimmer-Segment.
Auch in Leipzig geht die Schere zwischen der Entwicklung der Mieten und der Kaufpreise immer weiter auseinander. So stieg das Preisniveau für Eigentumswohnungen zwischen 2014 und 2021 in Leipzig um über 160 Prozent. Gegenüber der Entwicklung im Mietwohnungssektor ist dieser Zuwachs mehr als viermal so hoch. Damit nimmt Leipzig auch im Vergleich mit anderen Großstädten (inklusive der A-Standorte) die Spitzenposition ein. Auf Platz zwei liegen mit großem Abstand Hannover und Augsburg mit einem Wachstum von jeweils rund 130 Prozent.
Die Unterschiede in der Entwicklungsdynamik sind zwischen den Lagequalitäten nicht sonderlich groß, was zeigt, dass die gesamte Stadt im Aufwind ist. Natürlich stechen auch Stadtteile noch einmal besonders hervor. Eine der höchsten Dynamiken verzeichnet beispielsweise Sellerhausen-Stünz mit einem mittleren Preisanstieg von einem Plus von 207 Prozent gegenüber 2014. Der Stadtteil entspricht mit seinen mittleren Kaufpreisen allerdings eher dem gesamtstädtischen Preisniveau.
Die im bundesweiten Großstadtvergleich starke Preisdynamik bei einem absolut betrachtet immer noch relativ niedrigen Preisniveau üben somit weiterhin eine hohe Anziehungskraft auf Anleger aus ganz Deutschland aus. Laut Gutachterausschuss der Stadt stammen nur 21 Prozent der Erwerber von Neubaueigentumswohnungen aus Leipzig und 77 Prozent aus dem übrigen Bundesgebiet (Text/Fotos: RMC, Stadt Leipzig, BNP Real Estate).