Rendite bei Immobilien: Bedeutung und Berechnung

Investitionen in Immobilien garantieren eine hohe Rendite!

In Deutschland erfreuen sich Immobilien als sog. „Betongold“ oder „Sachwerte“ von jeher als inflationssichere und relativ risikoarme Kapitalanlage großer Beliebtheit. Dieser Trend hat in den vergangenen Jahren noch zugenommen, seit andere sichere Investitionsmöglichkeiten, wie Bundesanleihen nur noch Nullzinsen bzw. sogar Negativrenditen einbrachten, und damit unter der derzeitigen Inflationsrate liegen. Wer Geld in Immobilien – speziell in denkmalgeschützte – investiert, erhält eine höchstmögliche Verzinsung (also eine Rendite) auf sein investiertes Kapital.

Wie hoch diese Rendite bei einer Investition letztendlich ausfällt, spielt eine wichtige Rolle. Und wie sich betriebswirtschaftlich die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite), oder auch Return of Equity (kurz: ROE) genannt, berechnet, und welche Vorteile Immobilien in diesem Zusammenhang bringen, lesen Sie in diesem Beitrag.

Welche Rendite-Arten bei Immobilien gibt es?

Unter der Rendite versteht man generell den Ertrag, den eine Geldsumme innerhalb eines Jahres erzielt. Sie wird im Regelfall in Prozent angegeben. Es gibt verschiedene Arten, die Rendite darzustellen:

• Mietpreismultiplikator: gibt die Anzahl der Jahresmieten an, die aufgewendet werden müssen, um den Kaufpreis einer Immobilie zu zahlen und ermöglicht einen ersten Vergleich verschiedener Angebote.
• Bruttorendite: ist bei Immobilien der Mietzins innerhalb eines Jahres, ohne Berücksichtigung von etwaigen Kosten, wie etwa den Kaufnebenkosten. Mit ihr lässt sich schnell prüfen, wie rentabel eine Immobilie ist.
• Nettorendite: ist bei Immobilien der Mietzins innerhalb eines Jahres, wobei alle Kosten, zum Beispiel Kaufnebenkosten, berücksichtigt werden. Sie ist daher genauer als die Bruttorendite und lohnt sich, wenn man sich bereits konkreter mit einer Immobilie beschäftigt.
• Eigenkapitalrendite: gibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, bezogen auf das Gesamtinvestment an. Sie ist eine Zusatzinformation, wenn es bereits konkret um eine Finanzierung geht.
• Objektrendite: soll den Vergleich verschiedener Objekte erleichtern. Sie gibt die Rendite ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten an, da letztere nichts über das Objekt selbst aussagt.

Ein Faktor zur Berechnung jeder Rendite ist der Kaufpreis der Immobilie. Die Eigenkapitalrendite beschreibt also die Höhe erwirtschafteter Gewinne, die aus eigenem Kapital stammen. Sofern in ein Projekt, eine Immobilie, investiert wird, erhält man eine Gewinnbeteiligung, die dem eingebrachten Kapital entspricht.

Eigenkapitalrendite verstehen und nutzen

Die Formen von eigenem Kapitel sind sehr vielfältig. Zu Eigenkapitel können beispielsweise zählen:

• Bargeld
• Wertpapiere
• Immobilien

Eigenkapitalrendite berechnen

Grundsätzlich gehört das eigene Kapital einem selbst. Es gibt aber die Besonderheit, dass eingebrachtes Kapital bei Investitionen fremdfinanziert wird (zum Beispiel über einen Kredit). In diesem Fall ist das Eigenkapitel mit gleichzeitig auch ein Kostenproduzent, da der Kredit getilgt werden musst. Wenn die Erträge durch die Investition aber höher sind als die Kosten, spricht man vom Leverage-Effekt.

Alle diese Faktoren müssen logischerweise in die Berechnung der Rendite einfließen. Die Eigenkapitalrendite hängt letzten Endes vom Verhältnis des eingesetzten Kapitals und des erwirtschafteten Ertrages ab. Die Berechnung per Formel kann, mit der einer Aktienrendite verglichen werden, da auch beim Eigenkapital ähnliche Parameter wie Kauf, Verkauf, Haltedauer, Ertrag eine Rolle spielen.

Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite

Anhand der folgenden Eigenkapitalrendite-Formel ist die Eigenkapitalrentabilität zu berechnen.

Die Formel lautet: Eigenkapitalrendite = Reingewinn ÷ Eigenkapital x 100

Wenn die Eigenkapitalrendite niedrig ausfällt, dann kann das ein Hinweis sein, dass das Eigenkapital für die Investition unrentabel eingesetzt wurde oder die Ertragslage sehr schwach war. Jedoch ist zu beachten, dass die Eigenkapitalrendite nur eine Kennzahl in der Bilanzanalyse ist und immer mit anderen Kennzahlen betrachtet werden sollte.

Wie kann man demnach also die Immobilienrendite (Eigenkapitalrendite meiner Kapitalanlage) berechnen? Die Immobilienrendite ergibt sich, wenn man von den Miteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Kosten für die Zinsen abzieht und das Ergebnis ins Verhältnis mit dem Eigenkapital setzen.

Daraus ergeben sich die folgenden beiden Formeln:

1. a) Jahresreinertrag = Netto-Mietertrag (p. a.) – Darlehenszinsen
2. b) Eigenkapitalrendite = Jahresreinertrag ÷ Eigenkapital x 100

Mit den folgenden Informationen kann man die Eigenkapitalrendite bei der Fremdvermietung von Immobilien berechnen:

• Jährliche Mieteinnahmen
• Steuern auf die Mieteinnahmen (beachten Sie auch die Abschreibungen der Immobilie)
• Höhe der nicht umlegbaren Verwaltungskosten
• Höhe des Erhaltungsaufwandes
• Sollzins
• Darlehenssumme
• Eigenkapital

Beispiel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite könnte demnach sein, wenn wir folgende Zahlen annehmen:

• Kaufpreis: 450.000 Euro
• Erwerbsnebenkosten: 45.925 Euro
• Kaufpreis gesamt: 495.925 Euro
• Eigenkapital (20 Prozent der Gesamtkosten): 99.185 Euro
• Fremdkapital (80 Prozent der Gesamtkosten): 396.740 Euro
• Mieteinnahmen pro Jahr: 20.000 Euro
• Nicht umlegbare Verwaltungskosten: 1.750 Euro
• Erhaltungsaufwand (ein Prozent des Kaufpreises): 4.500 Euro
• Jährliche Zinskosten für das Fremdkapital (bei angenommenen ein Prozent):  3.967,40 Euro

Daraus ergibt sich:

1. Jahresreinmiete berechnen:
   20.000 Euro (Mieteinnahmen) – 1.750 Euro (Verwaltungskosten) – 4.500 Euro (Erhaltungsaufwand) – 3.967,40 Euro€ (Zinskosten) = 9.782,60 Euro Jahresreinmiete
2. Eigenkapitalrendite berechnen:
   10.278,52 Euro (Jahresreinmiete) ÷ 99.185 Euro (Eigenkapital) x 100 = 9,86 Prozent Eigenkapitalrendite

Wie kann man eine Eigenkapitalrendite erwirtschaften?

Die Möglichkeiten hierfür sind praktisch grenzenlos. Die im internationalen Sprachgebrauch als bezeichnete Return on Equity (ROE) Gewinnspanne wird aber zumeist im Aktienhandel errechnet. Hierbei ist nämlich folgender Punkt von sehr großem Interesse: Entwickelt sich die Rentabilität des eigenen Kapitals genauso wie die der Firma?

Wachsen die Gewinne des Unternehmens in Prozent deutlich zügiger als das Eigenkapital, so hat man falsch investiert. Entwickeln sie sich hingegen etwa gleich schnell, so ist die Geldanlage sehr gut. Sie bleibt akzeptabel, wenn die Gewinne langsamer wachsen, weil weiterhin Rentabilität im Unternehmen gegeben ist.

Entwickeln sich die Firmenrenditen jedoch sehr viel langsamer oder gibt es sie überhaupt nicht mehr, so sollte man seine Aktien verkaufen, weil eine wirtschaftliche Schieflage vorliegt.

Welche Höhe kann eine Eigenkapitalrendite erreichen?

Da die Möglichkeiten, die entsprechende Gewinnspanne zu erwirtschaften, praktisch grenzenlos sind, lässt sich dies nicht konkret sagen. Stattdessen gilt: Das eigene Kapital sollte eine Gewinnspanne erwirtschaften, die oberhalb der Inflationsrate liegt. Zudem sollte man nicht gezwungen sein, ein übermäßig großes Risiko einzugehen. Realistisch darf man eine Eigenkapitalrendite zwischen zwei und drei Prozent erwarten.

Die Eigenkapitalrendite bei Denkmalimmobilien

Generell gilt, dass eine jährliche Nettomietrendite von mindestens vier Prozent angestrebt werden sollte, um von einer „guten Rendite bei Immobilien“ sprechen zu können. Andernfalls sollte das Geld besser anderweitig angelegt werden.

Die Rendite einer Denkmalimmobilie basiert vor allem auf der besonderen steuerlichen Behandlung von Baudenkmälern, die in den §§ 7i, 7h und 10f EStG festgeschrieben ist. Natürlich erzielt jede Immobilie bei angemessenem Kaufpreis, vorteilhafter Lage und guter Bewirtschaftung eine Rendite, nicht selten geht man von drei bis acht Prozent p.a. aus.

Am oberen Ende finden sich beispielsweise Pflegeimmobilien, doch auch ganz normale Neu- und Altbauten sind für eine Rendite oberhalb des aktuellen Festgeldzinsniveaus gut. Doch die Rendite einer Denkmalimmobilie kann in zehn Jahren sagenhafte 100 Prozent und mehr erreichen, und das schafft wohl so kaum ein anderes Anlageobjekt.

Vorteile für die Eigenkapitalrendite bei Denkmalimmobilien

• Gutverdiener mit Höchststeuersatz, die in eine Denkmalimmobilie mit hohem Sanierungsbedarf (= hohe Denkmal-AfA) investieren, erzielen mit diesem Objekt ohne Verkauf bis zu acht Prozent p. a.. Es sind in zehn Jahren inklusive steuerfreiem Verkauf Renditen von rund 100 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital möglich.
• Die steuerliche Abschreibung auf die Sanierungskosten kann bis zu 100 Prozent – auf zwölf Jahre verteilt – für Kapitalanleger und bis zu 90 Prozent – auf zehn Jahre verteilt – für Selbstnutzer betragen. Letztere setzen jährlich neun Prozent ab, Kapitalanleger hingegen acht Jahre lang je neun Prozent und vier Jahre lang je sieben Prozent. Daher bieten denkmalgeschützte Immobilien eine gute Anlagemöglichkeit für sicherheitsorientierte Anleger.

Warum werden häufig nur 60 bis 70 Prozent Denkmal-AfA ausgewiesen?

Die 100 oder 90 Prozent sind die jeweiligen Höchstsätze für die Gebäudeteile, die denkmalgerecht saniert werden. Das sind Fassaden und Dächer, Fenster und Türen, Teile der Inneneinrichtung wie Stuckdecken oder Kamine und auch Treppenhäuser, die im Originalzustand erhalten werden müssen. Doch zur Sanierung gehört meist mehr, beispielsweise das Herrichten moderner Sanitäreinrichtungen oder auch eine energetische Wärmedämmung, für die es eine KfW-Förderung gibt.

Außerdem kostet auch das nicht-sanierte Baudenkmal eine gewisse Summe von meist 25 bis 30 Prozent des Gesamtwertes nach der Sanierung. Daraus ergibt sich bei einer Denkmalimmobilie vielfach ein Sanierungsanteil der denkmalgeschützten Teile von rund 50 bis 80 Prozent, der als Denkmal-AfA abgeschrieben wird. Das bedeutet immerhin, dass der Erwerber 50 bis 80 Prozent mal persönlichem Steuersatz seiner gesamten Investitionskosten plus 2,0 oder 2,5 Prozent der normalen Immobilienabschreibung (je nach Baujahr ab oder vor 1925) steuerlich geltend machen kann.

Fazit: Immobilien, vor allem die genannten denkmalgeschützten, garantieren eine solide und hohe Rendite, die eindeutig über denen der klassischen Geldanlagen liegen. Das liegt aktuell vor allem daran, dass die Inflation fortschreitet und Immobilien im Wert steigen. Die Nachfrage ist nicht nur bei Investoren hoch – auch bei Mietern sind Denkmalimmobilien sehr beliebt. Denn sie senken auch langfristig die Steuerlast!