Immobilien als Kapitalanlage – lohnt sich das?

Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich weiterhin!

Bauzinsen entwickeln sich weiterhin nach oben

Die Entwicklung der letzten Monate zeigt: Die Bauzinsen sind bereits seit 2021 leicht und seit Anfang 2022 stark angestiegen. Sie haben im Juli 2022 Werte von über drei Prozent erreicht. Ob Immobilien noch eine geschätzte Kapitalanlage sind, und wann und warum es sich lohnt, in sie zu investieren, lesen Sie in diesem Beitrag. Gerade jetzt sind die sogenannten „Sachwerte“ angesichts möglicher weiterer Zinssteigerungen eine Investition in Ihre Zukunft. Denn die weitere Zinsentwicklung wird durch die Anleihemärkte und der Europäischen Zentralbank, der EZB, bestimmt. Durch die Inflation werden Baufinanzierungszinsen wohl noch weiter nach oben getrieben. Bei niedrigen Zinsen ist dementsprechend auch der Kredit günstig und man kann richtig Geld sparen.

So ergab sich bei den Zins-Festschreibungen laut unseres Frankfurter Finanzierungspartners Hüttig & Rompf AG ein Trend hin zu längeren Laufzeiten von 15 und 20 Jahren. Dabei sind weiterhin Finanzierungen für Bestandobjekte im Alter von 20 Jahren und mehr stärker nachgefragt (plus acht Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum).

Sinnvoller Vermögensaufbau ohne Verwaltungsaufwand

Wer aktuell im Supermarkt den Wocheneinkauf erledigt, erlebt schnell eine böse Überraschung: Alles wird immer teurer. So sind die Verbraucherpreise im Oktober 2022 im Vergleich zum Vorjahr um über zehn Prozent gestiegen. Besonders bei Lebensmitteln und Energie sind die hohen Preissteigerungen spürbar. Die Inflation sorgt dafür, dass unser Geld heute deutlich weniger wert ist, als noch vor ein paar Jahren: 100 Euro aus dem Jahr 2020 sind aktuell nur noch knapp 90 Euro wert. Viele Menschen fragen sich deshalb, wie sie ihr Geld vor der Inflation schützen können.

In schwierigen Zeiten ist der Wunsch nach finanzieller Sicherheit somit besonders groß. So tendieren viele Menschen dazu, ihr Erspartes lieber am Giro-, Tages- oder Festgeldkonto liegen zu lassen. Doch die vermeintliche Sicherheit ist trügerisch und schadet dem Vermögensaufbau. Denn bei steigender Inflation verliert das dort geparkte Geld rasant an Wert – ganz im Gegensatz zu Immobilien, von denen wir viele im Angebot haben (mehr: https://t1p.de/8f3ur), und mit denen sich ohne großen Verwaltungsaufwand ein sinnvoller Vermögensaufbau gestalten lässt.

Warum sind Immobilien als Kapitalanlage beliebt?

Ob Erbschaft oder Ersparnisse: Viele Anleger stehen vor der Frage, wie sie ihr Geld langfristig sinnvoll investieren sollen. Da Festgeld oder Tagesgeld kaum noch Zinsen abwerfen, kommen unter Renditeaspekten eher Aktien oder Fonds infrage. Doch nicht jeder Privatinvestor will sich am Auf und Ab an den Börsen beteiligen. Bevorzugt man auch eher Betongold anstelle von schwankungsintensiven Kapitalanlagen? Dann ist man mit dieser Einschätzung in guter Gesellschaft: Privatpersonen in Deutschland vermieten rund 15 Millionen Wohnungen. Das ergab der Mikrozensus von 2021. Und auch Profi-Anleger schätzen den deutschen Markt für Wohnimmobilien aufgrund seiner Stabilität.

Für wen sind Immobilien als Kapitalanlage geeignet?

Für wen Immobilien als Kapitalanlage geeignet sind, lässt sich nicht pauschal beantworten – denn die Faktoren Eigenkapital, Risikobereitschaft, Renditeerwartung und Investitionsaufwand sind je nach Anlageklasse unterschiedlich. Auch wenn viele potenzielle Anleger vorwiegend an die vermietete Eigentumswohnung denken, gibt es zahlreiche weitere Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Übergreifend kann man sagen, dass Immobilien als Sachwerte einen sinnvollen Bestandteil des Anlageportfolios darstellen und dass die Investition in Immobilien zum Beispiel auch durch indirekte Investitionen ohne hohes Eigenkapital oder Immobiliendarlehen möglich ist.

Wann ist ein Investment in Kapitalanlageimmobilien sinnvoll?

Wer beispielsweise im Frühjahr 2008 ein Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung benötigte, musste dafür über vier Prozent Zinsen einkalkulieren. Zum Vergleich: Für ein Darlehen in Höhe von 350.000 Euro, mit einer fünfjährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent zahlt man je nach Eigenkapital und Kaufpreis aktuell einen effektiven Jahreszins ab 3,77 Prozent (Repräsentatives Beispiel, Stand: 6.1 2023) für eine Baufinanzierung.

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist jedoch kein Selbstgänger – damit sich die Investition lohnt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Gute Lage – sowohl die direkte Umgebung als auch die Region ist attraktiv
• Gute Substanz der Immobilie ohne versteckte Mängel
• Rendite und Risiko entsprechen den Vorstellungen
• Angemessener Mietpreismultiplikator (in der Regel nicht höher als 30)
• Solide Rendite, die den Vorstellungen entspricht

Ist es auch 2023 sinnvoll, in Anlageimmobilien zu investieren?

Bis vor wenigen Jahren sprach alles dafür, sein Geld in eine oder mehrere Immobilien zur investieren: Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser waren angemessen und die Zinsen für Immobiliendarlehen sanken auf ein historisch niedriges Niveau. Eine Anlageimmobilie war und ist auch immer noch eine sichere Geldanlage mit guter Renditeerwartung. Doch die stark gestiegenen Immobilienpreise sowie die zuletzt rasant angezogenen Darlehenszinsen lassen viele Anleger vorsichtig werden.

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage kann sich auch in Zeiten hoher Immobilienpreise durchaus lohnen.

Jedoch sollten folgende Faktoren kritisch in Augenschein genommen werden:

• Lage: Eine gute Lage ist immer wichtig. Hier sollten aber auch zukünftige Entwicklungen (zum Beispiel Ausbau der Infrastruktur) recherchiert werden. Hier sollte nicht nur die Mikrolage (das nahe Umfeld) sondern auch die Makrolage (wirtschaftliche Entwicklung) in Betracht gezogen werden.
• Substanz: Wie verhält es sich mit der Bausubstanz der Immobilie? Gibt es einen Modernisierungsstau und welche Investitionen müssen in Zukunft getätigt werden, um die Immobilie für Mieter weiterhin attraktiv zu machen?
• Kaufpreis: Beim Erwerb einer Kapitalanlage-Immobilie ist der Kaufpreis natürlich ein wichtiger Renditefaktor. Sinnvoll ist es hier, sich von einem Immobilienexperten vor dem Kauf beraten zu lassen. Welcher Kaufpreis angemessen ist, hängt unter anderem von den Renditeerwartungen ab. Ein Anhaltspunkt liefert der „Mietpreismultiplikator“.
• Mietausfallrisiko: Gerade in Zeiten der hohen Immobilienpreise sollte vor dem Kauf darauf geachtet werden, dass sich die Immobilie gut und dauerhaft vermieten lässt.

Immobilien als Geldanlage – warum ist die Lage so wichtig?

Es kann gar nicht oft genug betont werden: Wenn ein Renditeobjekt gekauft werden möchte, spielt die Lage der Immobilie die zentrale Rolle bei der Entscheidung. Denn hiervon hängt ab, ob eine Investition sich auch langfristig in Form einer Wertsteigerung auszahlt und mit stabilen Mieteinnahmen ohne längeren Leerstand zu rechnen ist.

Anders als bei einer Immobilie, die selbst genutzt wird, gilt es vor dem Kauf einer Kapitalanlageimmobilie, die Perspektive potenzieller Mieter einzunehmen: Angenommen, man zieht in Betracht, eine Eigentumswohnung mit drei bis vier Zimmern zu kaufen und man hat keine Kinder: Dann ist es sinnvoll, dass auch Kriterien wie etwa Kitas, Schulen und Spielplätze in der Nähe berücksichtigt werden, auch wenn dies für den Käufer selbst keine Rolle spielt.

Um die Lage besser einschätzen zu können, ist es empfehlenswert, dass die Mikro- als auch die Makrolage ins Visier genommen wird.

Mikrolage: Was bietet die direkte Umgebung?

Um die Lagequalität einer Immobilie beurteilen zu können, lohnt sich ein Blick auf die nähere Umgebung:

• Befinden sich Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
• Gibt es Allgemeinmediziner und Fachärzte in der näheren Umgebung?
• Gibt es Cafés und Restaurants in der Nähe, die Sie ansprechen?
• Wie gut ist die Gegend an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden?
• Wie ist die Parkplatzsituation vor Ort?

Und, ganz wichtig: Welchen Eindruck macht die Gegend insgesamt? Passt sie zur Zielgruppe, die der Mieter ansprechen will? So mag eine kleine Wohnung für Studenten auch in einer lebhaften Gegend passen. Ältere Mieter würden sich dort hingegen möglicherweise nicht wohl fühlen. Im Idealfall spricht die Lage der Renditeimmobilie eine möglichst breite Zielgruppe an, so dass sich die Chancen erhöhen, bei einem Mieterwechsel schnell wieder Mieteinnahmen zu erzielen.

Makrolage: welche Aussichten bietet die Region?

Neben der Mikrolage – also der direkten Umgebung der Immobilie – spielt auch die Makrolage eine zentrale Rolle für die Kaufentscheidung. Es ist daher empfehlenswert, dass folgende Fragen geklärt werden:

• Wie steht es um die wirtschaftlichen Perspektiven in der Region?
• Wie ist die Bevölkerungsentwicklung?
• Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen?

Generell gilt dabei: Die Aussichten auf einen Wertzuwachs sind umso besser, je wachstumsstärker der Standort ist. Kapitalanleger, die darauf achten, haben auch bessere Chancen, zügig neue Mieter zu finden, wenn ein Mieterwechsel ansteht.

Lage und Risiko: Wie hängt das zusammen?

Das Dilemma in puncto Lage: Je besser sie insgesamt ist, desto höher sind auch die Kaufpreise – und in einigen Regionen gilt der Markt für Wohnimmobilien tendenziell weiterhin als überhitzt. Kapitalanleger müssen sich also entscheiden: Top-Lage mit sicherer Perspektive, aber geringer Rendite? Oder eine Immobilie in einer Region, die noch nicht so überteuert ist und dafür höhere Renditechancen bietet? Was eher infrage kommt, hängt auch von der persönlichen Risikoeinschätzung ab.

Wo ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Im bundesweiten Vergleich gelten die so genannten B- oder C-Städte hinsichtlich der Makrolage als ähnlich attraktiv wie die als A-Städte bezeichneten Metropolen wie Hamburg, Berlin, Leipzig, München und Stuttgart. Diese Bezeichnung stammt vom Immobilien-Researchunternehmen Bulwiengesa und ist mittlerweile üblich, um die Städte anhand der Bedeutung ihres Immobilienmarkts für Investoren zu unterscheiden.

In den A-Städten investieren auch internationale Anleger, bei den B-Städten handelt es sich um die Großstädte mit 250.000 bis etwa 650.000 Einwohnern, in denen vorwiegend deutsche Investoren aktiv sind. Attraktive Städte zeichnen sich oft durch Universitäten und attraktive Arbeitgeber vor Ort aus oder profitieren wie zum Beispiel Potsdam von der Nähe zu einer der Metropolen.

Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es?

Es gibt diverse Möglichkeiten, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Welche Variante infrage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wie groß ist die Risikobereitschaft? Wie viel Kapital soll eingebracht werden? Wie lang ist der Anlagehorizont? Wo soll investiert werden? Je nachdem, wie die Antworten ausfallen, kommen verschiedene Anlageklassen infrage.

Wer eine größere Summe Eigenkapital anlegen möchte und Eigentümer einer kompletten (abgeschlossenen) Immobilie sein möchte, hat diese Möglichkeiten direkt in Immobilien zu investieren:

• Wohnung als Kapitalanlage
• Mehrfamilienhaus (wird häufig auch als Zinshaus bezeichnet)
• Pflegeimmobilien
• Studentenwohnung/Mikroapartment
• Gewerbeimmobilie (beispielsweise ein Büro)
• Ferienimmobilie

Angesichts der hohen Nachfrage in vielen Regionen kann die Suche nach einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage durchaus zeitaufwändig sein. Eine individuelle Beratung durch einen Experten ist auch deshalb empfehlenswert, weil Immobilienmakler mit diesem Schwerpunkt oftmals nicht nur über die erforderliche Expertise verfügen, sondern in der Regel auch Zugriff auf eine Vielzahl von infrage kommenden Renditeobjekten haben.

Je nach Wohnort kann es mitunter unklug sein, in der direkten Umgebung in eine Anlageimmobilie zu investieren. Nicht jede Region bietet optimale Rahmenbedingungen für den Kauf: Wer etwa in einer eher wachstumsschwachen ländlichen Gegend mit Bevölkerungsrückgang wohnt, wäre mit einer Anlageimmobilie in seinem Ort aufgrund der mauen Aussichten für die Wertentwicklung schlecht beraten. Wer hingegen in einer als A-Stadt bezeichneten Metropole mit guten Wachstumsaussichten wohnt, kann durchaus in der Region suchen – und sollte ruhig auch den Speckgürtel ins Auge fassen. Auch Universitätsstädte bieten oftmals gute Rahmenbedingungen für eine Kapitalanlage in Immobilien.

Renditefaktoren und Hebeleffekt bei Anlageimmobilien

Wer sein Vermögen klug anlegen will, hat natürlich die mögliche Rendite im Blick, die er mit einer Investition erzielen kann. Für Immobilien als Kapitalanlage galt lange Zeit eine Rendite von fünf Prozent als übliche Zielgröße. Im Zuge der vielerorts stark gestiegenen Kaufpreise, verbunden mit einem weniger ausgeprägten Mietpreisanstieg, gelten mittlerweile Renditen von 2,5 Prozent als üblich.

Wie bei allen Kapitalanlagen gilt auch bei Immobilien: Je höher das Risiko ist, desto höher sind auch die Renditechancen – und umgekehrt. Das wiederum beeinflusst auch die Auswahl des Standorts: Wer in Sachen Immobilie als Kapitalanlage auf Nummer sicher gehen will, ist mit einem Renditeobjekt in sehr guter Lage trotz bescheidener Rendite besser bedient als mit einem Objekt in einem Stadtteil im Umbruch, bei dem noch nicht klar ist, ob er sich künftig zu einem gefragten Quartier entwickelt. Wie es um die Lage der Immobilie bestellt ist, zeigt auch der Kaufpreis an: Er fällt umso höher aus, je gefragter die Gegend ist.

Neben der Lage und somit auch dem Kaufpreis beeinflussen noch weitere Faktoren die Rendite:

• Höhe der Verwaltungskosten
• Kaufnebenkosten
• Sanierungs- und Instandhaltungskosten
• Höhe der Mieteinnahmen
• Möglicher Leerstand (um diesen zu berücksichtigen, wird ein Abschlag auf die Mieteinnahmen in Höhe der örtlich statistisch ermittelten Mietausfallquote vorgenommen)
• Verkaufspreis (je höher der Wertzuwachs ausfällt, desto eher rechnet sich das Investment unterm Strich)

Der Hebeleffekt bei Immobilien: 

Ob selbstgenutzte Immobilie oder Kapitalanlage: Üblicherweise steht nicht der volle Kaufpreis samt Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zur Verfügung, sondern es ist ein Immobiliendarlehen zur Finanzierung erforderlich. Und selbst wenn der gesamte Kaufpreis aus eigenen Mitteln gestemmt werden könnte, macht es aus Anlegersicht selten Sinn, ohne Fremdkapital zu kaufen.

Bei vermieteten Immobilien lohnt sich die Finanzierung immer dann besonders, wenn die Rendite nach Steuern über dem Sollzins liegt. Der Grund: In diesem Fall nehmen Kapitalanleger über die Miete mehr Geld ein, als sie für die Finanzierung zahlen. Dies führt dazu, dass sich der Einsatz von Fremdkapital umso positiver auf die Rendite auswirkt, je höher die Fremdfinanzierungsquote ist.

Warum das so ist, zeigt die folgende Beispielrechnung, in der zur Vereinfachung die Kaufnebenkosten nicht mit berechnet sind:

Beispielrechnung a) Es wird eine Wohnung zur Kapitalanlage für 150.000 Euro gekauft und diese komplett mit dem Erspartem finanziert. Die jährliche Nettomieteinnahme beträgt 5.000 Euro. Somit ergibt sich eine Eigenkapitalrendite in Höhe von 3,33 Prozent.

Beispielrechnung b) Es wird eine Wohnung zur Kapitalanlage für 150.000 Euro gekauft, aber nur 40.000 Euro vom eigenen Geld eingesetzt. Die restlichen 110.000 Euro werden mit einem Immobiliendarlehen finanziert. Für dieses Darlehen sind 1,75 Prozent Sollzins und eine Tilgung in Höhe von 1 Prozent zu zahlen. Jährlich ergibt dies an Finanzierungskosten für Sie 3.025 Euro. Die Nettomieteinnahmen bleiben in der Höhe von 5.000 Eurobestehen, der Gewinn reduziert sich aufgrund der Finanzierung jedoch auf 1.975 Euro. Dennoch steigt die Eigenkapitalrendite auf 4,95 Prozent (1.975 Euro : 40.000 x 100), da deutlich weniger Eigenkapital eingesetzt wird. Zudem können, wenn vorhanden, die noch verbliebenen 110.000 Euro vom Erspartem anderweitig eingesetzt und auch hier eine Rendite erwirtschaftet werden. Dieses nennt sich Hebel- oder Leverage-Effekt.

Allerdings birgt dieser Mechanismus auch die Gefahr, sich in die gegenseitige Richtung zu entwickeln. Das wäre etwa dann der Fall, wenn gestiegene Zinsen bei der Anschlussfinanzierung dazu führen, dass der Sollzins die Rendite übersteigt.

Wann lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Aufgrund der aktuell sehr hohen Immobilienpreise denken viele Immobilieneigentümer über einen Verkauf ihrer Kapitalanlageimmobilie nach. Doch ist dieser auch wirklich sinnvoll?

Folgende Punkte sollten bei einem angedachten Immobilienverkauf beachtet werden:

1. Spekulationssteuer: Ist die Immobilie als Kapitalanlage weniger als zehn Jahre im Eigentum und in dieser Zeit auch ausschließlich vermietet, dann muss eine Spekulationssteuer auf den Gewinn beim Verkauf gezahlt werden.
2. Immobiliendarlehen: Wird bei dem Verkauf der Anlageimmobilie ein Immobilienkredit zurückgezahlt, wird in manchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. In der Regel fällt diese an, wenn das Darlehen weniger als zehn Jahre besteht.
3. Zukunftsaussichten: Bevor eine Immobilie vorschnell verkauft wird, sollten sich die langfristigen Renditemöglichkeiten angeschaut werden. Eine Geldanlage in Immobilien ist meist eine gute und sichere Altersvorsorge.
4. Leerstand: Eine leerstehende Immobilie verkauft sich meist besser, schneller und zu einem höheren Verkaufspreis, als eine vermietete Immobilie. Daher sollte auch hier beachtet werden, ob eventuell ein baldiger Auszug der Mieter angedacht ist und gegebenenfalls der Immobilienverkauf auf diesen Zeitpunkt hingeschoben werden.

Ein Verkauf der Immobilie, die zur Kapitalanlage dient, sollte im besten Fall mit unseren Immobilienexperten vorab besprochen werden.

Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Ist für die Investition in eine Anlageimmobilie ein Immobilienkredit erforderlich, muss die Finanzierung ebenso wie bei der selbstgenutzten Immobilie vorab sorgfältig durchgerechnet werden. Folgende Punkte sind dabei zu beachten:

• Vorsichtig kalkulieren: Wie schon im vorherigen Punkt erwähnt sollte immer mit Bedacht kalkuliert werden, da zum Beispiel die Miete vorübergehend wegfallen könnte oder es steht eine unerwartet teure Renovierung an. Daher ist es ratsam, die Finanzierung nicht zu sehr „auf Kante“ zu kalkulieren. Also: In der Kalkulation lieber niedrigere Mieteinnahmen annehmen und mehr Rücklagen für Sanierungsarbeiten sowie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen. So sind Kapitalanleger auch gegen möglicherweise steigende Zinsen für die Anschlussfinanzierung gewappnet.

• Eigenkapital mit Bedacht einsetzen: Ob Kauf einer selbstgenutzten Immobilie oder einer Kapitalanlage: Banken fordern in der Regel, dass 20 Prozent des Kaufpreises samt Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln finanziert werden. Mehr Eigenkapital einzusetzen ist aufgrund des Leverage-Effekts und der Tatsache, dass Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden können, für Kapitalanleger nicht sinnvoll.

• Steuerliche Aspekte beachten: Ab wann wäre der Verkauf der Anlageimmobilie steuerfrei? Wie wirkt sich der Kauf auf die Steuerlast aus? Diese Aspekte sollten Käufer von Immobilien als Geldanlage vor dem Kauf kennen und bestenfalls mit ihrem Steuerberater besprechen.

Welche alternativen Geldanlagen gibt es zur Anlageimmobilie?

Wer nicht direkt in eine Anlageimmobilie investieren möchte oder kann, der hat die Möglichkeit, indirekt zu investieren. So kann auch mit kleineren Beträgen Kapital angelegt werden.

Folgende Alternativen stehen zur Wahl:

• Crowdfunding
• Crowdinvesting
• Immobilienfonds
• Immobilienanleihen
• Immobilienaktien

Im Folgenden sehen Sie die Vor- und Nachteile einer indirekten Investition je nach Investitionsart:

• Crowdfunding: Vorteile: Investition in Immobilien mit geringem Kapitaleinsatz möglich; Nachteile: Totalverluste möglich; Abhängigkeit von Projektverantwortlichen, Kapitalbindung innerhalb der Laufzeit
• Crowdinvesting: Vorteile: anteilige Investition in Immobilien mit geringem Kapitaleinsatz möglich; Nachteile: Totalverluste möglich; Abhängigkeit von Projektverantwortlichen; Kapitalbindung innerhalb der Laufzeit
• Offene Immobilienfonds: Vorteile: Geringe Mindestanlagesummen; Sparpläne möglich; Nachteile: als Kapitaleinkünfte zu versteuern; kein Mitspracherecht
• Geschlossene Immobilienfonds: Vorteile: steuerlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung behandelt; gute Renditeerwartungen; Nachteile: erhöhter Kapitaleinsatz notwendig; lange Kapitalbindung
• Immobilienaktien: Vorteile: flexibler Kapitaleinsatz; Nachteile: Totalverluste möglich
• Immobilienanleihen: Vorteile: flexibler Kapitaleinsatz; Nachteile: Totalverluste möglich (je nach Art der Absicherung)

Unsere Checkliste zur Investition in Immobilien

Um die Entscheidung für oder gegen einen Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie etwas zu erleichtern, haben wir die Vor- und Nachteile je nach den wichtigsten Immobilienarten zusammengefasst:

• Eigentumswohnung: Vorteile: Wertsteigerungspotenzial; günstige Darlehenszinsen; Inflationssicherung; potenziell hohe Eigenkapitalrendite; Nachteile: Mietausfallrisiko; langfristige Bindung des Kapitals; Risiko durch Mietpreisbremse oder Mietendeckel
• Mehrfamilienhaus: Vorteile: Wertsteigerungspotenzial; ggf. hohe Verkaufsgewinne bei Aufteilung und Verkauf einzelner Wohnungen; Nachteile: hohes Eigenkapital erforderlich; bei Eigenverwaltung erhöhter Verwaltungsaufwand; langfristige Bindung des Kapitals
• Gewerbeimmobilie: Vorteile: hohe Renditen bei guter Vermietung; flexible Mietengestaltung durch Gewerbemietvertrag; Nachteile: hohes Eigenkapital erforderlich; langfristige Bindung des Kapitals; höheres Leerstandsrisiko als bei Wohnimmobilien
• Pflegeimmobilie: Vorteile: geringer Verwaltungsaufwand bei Betreiberobjekten; sicher durch demografischen Wandel; ggf. Sicherung der eigenen Seniorenimmobilie; Nachteile: Abhängigkeit von Betreiber (Insolvenzrisiko)
• Mikroapartment: Vorteile: höhere Quadratmeter-Mieten; potenziell möbliert und somit hochpreisig vermietbar; Nachteile: kleine Mieterzielgruppe
• Ferienimmobilie: Vorteile: eigene Nutzung möglich; geringes Mietausfallrisiko durch wechselnde Mieter und Zahlung im Voraus; Nachteile: Schwankende Auslastung; erhöhter Arbeitsaufwand; hohes Eigenkapital erforderlich

Passt die Anlageimmobilie in das Anlageportfolio?

Bevor eine Immobilie zur Geldanlage erworben wird, muss natürlich geprüft werden, ob diese auch in das eigene Anlagekonzept passt. Folgende Punkte sollten dabei genau geprüft werden: 

• Lage: Wie ist die Vermietbarkeit der Immobilie? Wie sieht die Vermietbarkeit in der Zukunft aus?
• Kaufpreis: Ist der Kaufpreis wirklich angemessen? Wie sieht dieser im Vergleich zu den Quadratmeterpreisen in der nahen Umgebung aus?
• Verträge: Meist erwirbt man als Kapitalanlage-Immobilie eine Wohnung. Hier sind folgende Unterlagen zu prüfen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Bei jeder Anlage-Immobilie sollte der aktuelle Mietvertrag sowie natürlich der Kaufvertrag genauer angeschaut werden.
• Betriebskostenabrechnungen: Wie hoch waren/sind die Betriebskosten der Immobilie? Wie hoch sind die Nebenkosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können? (zum Beispiel: Kosten für die Instandhaltungsrücklage)
• Besichtigung: Die Anlageimmobilie sollte nicht nur auf dem Papier besichtigt werden, sondern auch vor Ort. Schauen Sie sich hier auch das Umfeld an und sprechen Sie wenn möglich auch mit anderen Eigentümern oder Mietern. Gibt es eventuell einen Renovierungsstau?
• Finanziellen Puffer einplanen: Immobilienexperten raten, dass ein Puffer in Höhe von 20 Prozent der Investitionskosten für ungeplante Kosten (zum Beispiel für Mietausfälle oder höhere Reparaturen) zurückgelegt werden sollte.

Fazit

Der Kauf von Immobilien als Geldanlage hat sich großer Beliebtheit erfreut und wird auch weiterhin tun. Schließlich bringen sie zahlreiche Vorteile mit sich und können je nach Wunsch selbst genutzt oder vermietet werden. Allerdings lohnt sich diese Investition nicht in jedem Fall. Der Entscheidung sollten zahlreiche Überlegungen vorausgehen. Immobilien eignen sich vor allem in den weiterhin vorhandenen Niedrigzinszeiten als Kapitalanlage. Allerdings ist es wichtig, das richtige Anlageobjekt auszuwählen. Die wichtigste Entscheidungsgrundlage bietet dabei eine Berechnung der Rendite.

Die häufigsten Fragen (FAQs):

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Generell eignen sich vermietete Immobilien besser als Kapitalanlage. Im Gegensatz zu einer selbstgenutzten Immobilie kann man bei einem vermieteten Objekt z. B. von einigen Steuervorteilen profitieren.

Wie teuer darf eine Immobilie als Kapitalanlage sein?

Neben der Forderung nach mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfehlen Experten als maximal zu rechtfertigenden Kaufpreis für eine Wohnimmobilie 20 Jahres-Kaltmieten. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro entspricht dies 192.000 Euro. Die gleiche Faustregel gilt im Übrigen für eigengenutzte Immobilien.

Warum sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Immobilien sind wertbeständige sichere Kapitalanlagen und weitgehend geschützt vor der Inflation. Kurzfristige Schwankungen auf den Kapitalmärkten übersteht eine Immobilie aufgrund der ihr eigenen Unabhängigkeit von Börsen- und Wirtschaftsdaten.

Was eignet sich als Kapitalanlage?

Denkmal-Immobilie, Pflegeimmobilie, Studentenappartement oder Globalobjekte? Bestandsimmobilie oder doch Neubau? Geprüfte Immobilien können Inflationsschutz, staatliche Förderung sowie Wert- und Mietsteigerungen bieten und eignen sich daher als geeignete Kapitalanlage.

Ist es noch sinnvoll in Immobilien zu investieren?

Darum sollte man in Immobilien investieren: Die Immobilienrendite ist durchschnittlich höher im Vergleich zu klassischen Anlageformen wie Sparbuch oder Tagesgeld. Sie sind inflationssichere Geldanlagen und die niedrigen Kredite für den Immobilienerwerb können sich positiv auf die langfristige Rendite auswirken.