Mit Immobilien lassen sich Steuern sparen!

 

Als Eigentümer kann man sich mit einer Immobilie aus steuerlicher Sicht einiges an Geld sparen. Vermieter profitieren dabei deutlich mehr von möglichen Steuervorteilen als Eigennutzer. Wie und welche Steuern sich mit Immobilien sparen lassen, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was können Vermieter bei einer Immobilie als Kapitalanlage von der Steuer absetzen?

Grundsätzlich gilt: Mieteinnahmen fallen unter die Einkommenssteuer und müssen entsprechend in die Steuererklärung eingetragen werden. Wichtig ist dabei die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”. Dort werden auch alle Werbungskosten eingetragen, die von der Steuer abgesetzt werden sollen.

Werbungskosten sind alle „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen”. Vermietern bieten sich dabei eine Vielzahl an Möglichkeiten, die eigene Steuerlast zu senken. Darunter fallen unter anderem Kosten für den Erwerb, die Renovierung oder die Mietersuche. Auch wenn die Höhe der zu erwartenden Rückzahlung von vielen Faktoren abhängig ist, sollten in der Steuererklärung alle Kosten in voller Höhe angegeben werden.

Dazu gehören:

1. Anschaffungs- und Herstellungskosten

Mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) können bei vermieteten Immobilien die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies gilt jedoch nur für die Kosten des eigentlichen Gebäudes und nicht für den Grund und Boden. So können:

  • bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, über 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent abgesetzt werden
  • bei Gebäuden, die ab 1925 erbaut wurden, können über 50 Jahre lang jedes Jahr zwei Prozent abgesetzt werden

Zu diesem Posten zählen auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten sowie das Architektenhonorar im Fall eines Neubaus.

Wesentliche Verbesserungen des Objektes, wie eine Erhöhung des Standards oder der Nutzfläche, können unter Umständen als nachträgliche Herstellungskosten gewertet werden. Und auch anschaffungsnahe Herstellungskosten können dazukommen, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungs­maßnahmen bis einschließlich drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen.

2. Kreditzinsen 

Während einer Niedrigzinsphase lohnt es sich, eine Immobilie über eine Baufinanzierung zu erwerben. Die durch die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage anfallenden Kreditzinsen können von der Steuer abgesetzt werden.

3. Grundsteuer 

Jeder Eigentümer einer Immobilie muss einmal im Jahr eine Grundsteuer zahlen. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der sogenannte Einheitswert. Auch wenn die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt wird, können diese von der Steuer abgesetzt werden.

4. Reparatur- und Renovierungskosten

Reparatur- und Renovierungskosten können Vermieter in voller Höhe absetzen. Entweder direkt in einem oder verteilt auf bis zu fünf Jahre.

5. Hausnebenkosten

Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, müssen als Einkünfte versteuert werden. Dennoch lassen sie sich als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Führen Sie beispielsweise selbst den Winterdienst durch, können Sie allerdings nur die Kosten für Werkzeug und Material, nicht aber Ihre eigene Arbeitsleistung absetzen.

6. Hausgeld

Als Hausgeld wird die monatliche Vorauszahlung für die entstehenden Hausnebenkosten an einen Verwalter bezeichnet. Diese kommt in der Regel zum Einsatz, wenn man als Vermieter Teil einer Eigentümer­gemeinschaft ist. Aus dem Hausgeld wird beispielsweise die Gebäude­versicherung der Eigentümer­gemeinschaft bezahlt. Das Hausgeld kann generell von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings nur, wenn es bereits vom Verwalter für das Haus ausgegeben wurde.

7. Möblierte Wohnungen

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, kann das komplette für die Vermietung erworbene Inventar von der Steuer abgesetzt werden. Liegt der Wert über 800 Euro, müssen die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wie lange Einrichtungsgegenstände abgeschrieben werden können, kann der entsprechenden AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums entnommen werden (mehr hier: https://t1p.de/2fer).

8. Mieter 

Kosten, die für die Suche eines neuen Mieters anfallen, sind ebenfalls von der Steuer absetzbar. Darunter fallen unter anderem die Kosten für Immobilienanzeigen im Internet sowie in der Zeitung oder das Honorar für einen Makler, der die Mietersuche abnimmt. Zudem können auch die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises und die im Rahmen der Rauchmelderpflicht anfallenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

9. Immobilienanzeigen und Werbung

Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Anzeigen können sie in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Gleiches gilt für Prospekte, die als Werbung für ein neu zu vermietendes Objekt dienen, zum Beispiel für Eigentümer großer Wohnanlagen.

10. Maklerprovision

Will der Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern suchen, beauftragt er einen Makler, der für seine Arbeit eine Provision verlangt. Diese Ausgaben kann der Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit seiner gewinnorientierten Vermietung stehen.

11. Kontoführungsgebühren

Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.

12. Arbeitszimmer und Homeoffice

Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen. Dazu zählen beispielweise die Kosten für Telefon und Porto, Mustermietverträge, Schreibbedarf und Software.

Damit das gesamte Arbeitszimmer bei der Steuer anerkannt wird, sind allerdings einige Hürden zu nehmen. Unter anderem muss der Raum nahezu ausschließlich für die Verwaltungstätigkeit genutzt werden und dies muss tatsächlich für das Erzielen der Einkünfte erforderlich sein. In der Praxis bedeutet das, dass es sich um ein Immobilienvermögen in einer gewissen Größenordnung handeln muss (BFH, Az.: 27.9.1996, BStBl. 1997 II S. 68). Wird das Arbeitszimmer nicht so gut wie ausschließlich zur Einkunftserzielung genutzt, kann es nicht im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden.

Unabhängig von der steuerlichen Absetzbarkeit des Arbeitszimmers gibt es eine Homeoffice-Pauschale, die ab 2023 sogar ausgebaut wird. Pro Tag Homeoffice können für das Steuerjahr 2022 6 Euro geltend gemacht werden, maximal aber 1.250 Euro pro Jahr. Das entspricht 210 Tagen Homeofffice. Für das Steuerjahr 2021 lag die Grenze noch bei 120 Tagen und 600 Euro pro Jahr. Man muss allerdings entscheiden, ob entweder die Homeoffice-Pauschale oder wahlweise die Kosten des Arbeitszimmers abgesetzt werden sollen. Beides zugleich ist nicht zulässig. Die Pauschale gilt auch, wenn es gar kein Arbeitszimmer gibt.

  1. Kosten für Anwalt und Steuerberater

Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung einen Anwalt, weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten.

14. Mitgliedsbeiträge für Verbände

Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso steuerlich geltend machen.

 

Trotz Leerstand Steuern absetzen

Auch bei einem Leerstand der Immobilie muss man nicht auf Steuervorteile verzichten. Allerdings muss man als Vermieter nachweisen können, dass man weiterhin ernsthaft nach Mietern suchen und keine Schuld am Leerstand des Objektes trägt. Das Finanzamt entscheidet jedoch individuell, ab wann es Nachweise für eine Vermietungsabsicht einfordert und prüft.

Hilfreich sind dabei folgende Unterlagen:

  • Kopien der Immobilieninserate im Internet und in der Zeitung
  • Protokolle von Wohnungsbesichtigungen
  • Maklerrechnungen
  • Nachweise von Renovierungskosten

Was können Eigennutzer von der Steuer absetzen?

Für Eigennutzer ist der Hauskauf mit allen anfallenden Kosten nicht von der Steuer absetzbar. Haushaltsnahe Dienstleistungen wie beispielsweise Kosten für Handwerker, können zu 20 Prozent von der Steuer abgesetzt werden.

Der Höchstbetrag liegt in diesem Fall bei 1.200 Euro pro Jahr. Zu achten ist darauf aber, dass keine Materialkosten, sondern nur die Kosten für die Arbeitszeit abgesetzt werden können. Werden Immobilien über Wohn-Riester (mehr hier: https://t1p.de/4ko0j) finanziert, kann dies in der Steuererklärung angegeben werden.

HINWEIS: Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Wird eine Immobilie mindestens für die letzten drei Kalenderjahre selbst bewohnt, fallen auf den Gewinn aus einem Verkauf keine Steuern an. Bei einer vermieteten Immobilie muss der durch einen Verkauf erzielte Gewinn in den ersten zehn Jahren ganz normal versteuert werden. Erst nach diesen zehn Jahren kann man die vermietete Immobilie ebenfalls steuerfrei verkaufen.

Welche Steuerbesonderheiten gibt es bei welcher Immobilie?

Steuervorteile einer Denkmalimmobilie

Der Erwerb einer Immobilie mit Denkmalschutz als Kapitalanlage bringt noch weitere Steuervorteile mit sich. Wird die Denkmalimmobilie unsaniert erworben, ist eine steuerliche Vorabbescheinigung vom Denkmalamt einzuholen, bevor mit der Sanierung begonnen wird. Nur dann kann man die Sanierungskosten steuerlich abschreiben. Außerdem sollte auf der Bescheinigung der Eintrag zu finden sein, dass die Immobilie steuerlich abzugsfähig ist.

Wie findet man eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage?

Immobilien sind eine beliebte Kapitalanlage. Dieser Trend ist auch bei denkmalgeschützten Immobilien zu erkennen. Durch die gesteigerte Nachfrage hat sich die Anzahl an verfügbaren Objekten im Laufe der Zeit reduziert. Um eine attraktive Immobilie mit Denkmalschutz als Kapitalanlage zu finden, lassen Sie sich am besten von unseren Experten beraten und unterstützen. Unser aktuelles Angebot gibt es hier: https://t1p.de/8f3ur

Die Vorteile von denkmalgeschützten Immobilien als Kapitalanlage sind

  • Häufig gute und zentrale Lage
  • Hohe Wertsteigerung
  • Hohe Renditen
  • Steuervorteile
  • Mögliche staatliche Förderungen

Die Steuervorteile einer Immobilie mit Denkmalschutz sind:

Mit dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie kommen in der Regel hohe Sanierungskosten einher. Diese lassen sich jedoch durch die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung), je nach Nutzung, bis zu 100 Prozent über zwölf Jahre hinweg abschreiben.

Eigennutzung: Sanierungskosten können zehn Jahre zu je neun Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Vermietung: Sanierungskosten können acht Jahre lang zu je neun Prozent, danach vier Jahre zu je sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

 

Was ist die AfA – Absetzung für Abnutzung?

Absetzung für Abnutzung bedeutet, dass hohe Anschaffungskosten nicht auf einmal, sondern gleichmäßig über eine bestimmte Nutzungsdauer hinweg von der Steuer abgesetzt werden. Wie lange die Nutzungsdauer für bestimmte Güter ist und wie diese abgeschrieben werden können, kann in den AfA-Tabellen des Bundesministeriums für Finanzen nachgelesen werden, mehr: https://t1p.de/2fer

Weitere Infos, wie viel genau steuerlich bei Denkmalimmobilien absetzbar ist, gibt es hier: https://t1p.de/sxtt0

Welche Steuervorteile gibt es mit einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Für eine Eigentumswohnung gelten die gleichen Steuervorteile, wie für ein Ein- oder Mehrfamilienhaus:

  • Vermieter können Werbungskosten, wie etwa Anschaffungskosten, Kreditzinsen und Hausnebenkosten absetzen.
  • Eigennutzer können die Kaufkosten einer Eigentumswohnung nicht steuerlich geltend machen. Es können höchstens haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abgesetzt werden.

Fazit

Vermieter profitieren steuerlich mehr

Wird die Immobilie als Kapitalanlage vermietet, dann profitiert man deutlich mehr von Steuervorteilen, als wenn die Immobilie selbst genutzt wird. So kann man jegliche Hausnebenkosten, Anschaffungskosten, Kosten für Reparaturen, Hausgeld und sogar die Kreditzinsen der Baufinanzierung steuerlich absetzen. Als Eigennutzer sind die Möglichkeiten dagegen sehr begrenzt.

Die häufigsten Fragen (FAQs):

Wie kann man mit Immobilien Steuern sparen?

Die meisten Steuern spart man mit einer Immobilie, wenn sie vermietet wird. So kann man Anschaffungs-, Hausneben- und weitere Werbungskosten geltend machen. Die Anschaffungskosten sind dabei entweder zu 2,5 Prozent jährlich (bei Gebäuden vor 1925 erbaut, über 40 Jahre lang) beziehungsweise zu zwei Prozent jährlich (bei Gebäuden nach 1925 erbaut, über 50 Jahre lang) abgesetzt werden. Bei denkmalgeschützten Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen auch die Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Welche Kosten kann man beim Kauf einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Wenn man die Eigentumswohnung kauft, um sie zu vermieten, dann können beispielsweise ein Teil der Anschaffungskosten sowie Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt werden. Wird die Eigentumswohnung zur Eigennutzung gekauft, dann ist dies nicht möglich.

Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar? 

Wird die Immobilie vermietet, so können die Kaufnebenkosten, wie etwa die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision steuerlich abgesetzt werden.

Was kann der Eigentümer von der Steuer absetzen?

Wer selbst als Eigentümer in der Immobilie wohnt, kann haushaltsnahe Dienstleistungen, wie etwa Handwerkerkosten, von der Steuer absetzen. Dies ist bis zu einer Höhe von 20 Prozent möglich.

 

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